東京カンテイ　首都圏・新築マンションPER　賃料見合いで割高感　利回り低下でも市場は成立

　新築マンション市場の「割高感」が強まっている。東京カンテイの分析によると、首都圏における2025年の新築マンションPER(価格が賃料の何年分に相当するかを示す指標)は平均で30年を超え、都心では40年台後半に達する水準も見られる。賃料で回収するには長い年月を要する計算であり、収益性の観点からみると厳しさが増している。

　背景には、賃料の上昇を上回る価格高騰がある。ここ数年は資材価格や人件費の上昇といった建築コストの高騰に加え、都心部への資金流入が重なり、価格の上昇ペースが加速した。一方で賃料の伸びは限定的で、結果としてPERは上昇傾向が続く。ロシアによるウクライナ侵攻が始まった22年以降、その動きはより鮮明になっている。

　こうした状況は投資判断にも影響を与えている。利回りは都心部で2%台にまで低下し、インカムゲイン(賃料収入)による回収は容易ではない。東京カンテイの高橋雅之氏は「投資家の間では、インカムゲインよりもキャピタルゲイン(売却益)を重視する動きが強まっている可能性がある」と指摘する。