東京23区オフィス供給 踊り場へ　森トラスト調査　今後5年は抑制も 需要なお強い

　東京23区のオフィス市場が、供給拡大から選別的な供給局面へと移りつつある。森トラストが4月23日に公表した「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査2026」によると、2025年の大規模オフィスビル供給量は113万m2と、前年の64万m2から大きく増えた。もっとも、その反動もあって今後5年間の平均供給量は87万m2にとどまり、過去20年間平均の106万m2を下回る見通しだ。26年と29年には25年並みのまとまった供給が見込まれる一方、27年、28年、30年は抑制色が強い。背景に建築コストの高騰や人手不足、それに伴う工期の長期化、計画見直しがある。開発余地があっても、採算や工程の制約が供給を平準化させにくくしている。向こう5年間は都心3区(千代田、中央、港)への集中が一段と進む見通し。なかでも千代田区と中央区の比重が高まりそうだという。

　地区別では「八重洲・日本橋・京橋」が引き続き高水準の供給を担う一方で、「内幸町・霞が関・永田町」「西新宿」「青山」「大井」など、これまで供給が限定的だったエリアにも開発の裾野が広がる。都心回帰が鮮明になる一方で、供給地の顔ぶれには広がりも出てきた。

　供給の中身をみると、開発手法の変化も見逃せない。都心3区では「低・未利用地(再開発等)」の割合が16～20年の3割から26～30年には7割へ上昇する見込み。従来の建て替え中心から、再開発型へと軸足が移っている。都心3区以外でも低・未利用地の活用が中心となっている。