2026　宅地建物取引士受験セミナー　(15)

【問題2-21】

　農地法(以下、「法」という)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)遺産分割によって農地の所有権を取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出ることによって、法第3条の許可は不要となる。

(2)農業者が相続により取得した市街調整区域内の土地(肥培管理と作物の収穫を継続している)を自己の住宅用地として転用する場合には、法第4条の許可が必要である。

(3)宅地に転用する目的で農地を購入する場合は、都道府県知事等の許可(法第5条1項)を受けなければならないが、その際、都道府県知事等は、必要な条件を付けて許可しなければならない。

(4)農地の賃貸借契約については、当事者は、その存続期間、借賃等の額などの契約内容を、書面により明らかにしなければならない。

【問題2-22】

　宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市及び中核市にあっては、その長をいうものとする。

(1)都道府県は、基本方針に基づき、おおむね3年ごとに、宅地造成等に伴う崖崩れ又は土砂の流出のおそれがある土地に関する地形等に関する基礎調査を行うものとする。

(2)宅地造成工事規制区域において、切土であって、その切土の面積が400m2であって、かつ、高さが1.5mの崖を生じることとなる宅地造成工事を行う場合には、工事主は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

(3)特定盛土等規制区域内において、盛土であって、その盛土部分に高さが1mを超える崖を生ずる場合には、工事主は、一定の場合を除いて、当該工事に着手する日の30日前までに、当該工事の計画を都道府県知事に届け出なければならない。

(4)都道府県知事は、一定の場合には、都道府県の規則で、宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の技術的基準を強化、又は緩和することができる。

【問題2-23】

　固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)年度の途中で家屋の売買が行われた場合、売主と買主は、当該年度の固定資産税を、固定資産課税台帳に所有者として登録されている日数で按分して納付する義務を負う。

(2)固定資産税は、固定資産の所有者に課するのが原則であるが、質権、地上権及び賃借権(存続期間が50年以上のものに限る)の目的である土地については、その質権者、地上権者、又は賃借権者に課税される。

(3)新築住宅に対する固定資産税の税額が、課税されることとなった年度から3年度間(中高層耐火は5年度間)減額されるという特例の適用を受けるためには、住宅の床面積が40m2以上240m2以下でなければならない。

(4)住宅用地の課税標準の特例(固定資産課税台帳価格の3分の1又は6分の1とする)は、「空家等対策の推進に関する法」に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等の敷地である土地についても適用される。

【問題2-24】

　登録免許税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)登記を受ける者は、登録免許税を納める義務があるが、例えば、土地の売買契約においては、買主が納税義務を負うことになる。

(2)相続により土地の所有権を取得したAが、その相続による所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合、Aを相続したBが、令和8年4月にAを所有権の登記名義人とするために受ける登記には、登録免許税は課税されない。

(3)住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置について、この税率の軽減措置は、住宅用家屋を売買又は贈与により取得した場合に限り適用される。

(4)上記(3)の軽減措置の適用を受けるための要件には、建築後使用されたことのない自己居住用の住宅であること、家屋の床面積が50m2以上であること、住宅の新築又は取得後1年以内に登記することなどが要件である。

【問題2-25】

　地価公示に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に、その取引において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に地上権が設定されているときはその権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。

(2)土地鑑定委員会は、標準地について、2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求めるものとし、当該不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対して、鑑定評価書を連名で提出しなければならない。

(3)関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。

(4)土地収用法その他の法律による公共事業を行う者が、公示区域内において、公共事業用地を取得する場合は、公示価格を指標としなければならない。

【問題2-21】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

遺産分割等によって所有権などの権利を取得する場合は、そそも農地法3条の許可は不要である。ただし、権利移動の実態を把握する必要から、農業委員会へ事後的に届け出なければならない。農地法3条の3。

(2)は正しい。

本肢の土地は、肥培管理と作物の収穫が継続されており、客観的な現状から農地といえる。また、同法4条には、相続について適用を除外するという規定はないので、同法4条の許可が必要である。

(3)は正しい。

同法5条3項。条件の例としては、「転用行為が完了するまでは、その転用行為の実施状況を、農業委員会を経由して都道府県知事等に報告すること」などが法に例示されている。同法4条7項。

(4)は正しい。

農地又は採草放牧地の賃貸借契約については、当事者は、書面によりその存続期間、借賃等の額及び支払条件その他その契約並びにこれに付随する契約の内容を明らかにしなければならない。同法21条。

【問題2-22】　正　解　(3)

(1)は誤り。

都道府県は、基本方針に基づき、おおむね「5年」ごとに、宅地造成等に伴う崖崩れ又は土砂の流出のおそれがある土地に関する地形等に関する基礎調査を行うものとする。宅地造成及び特定盛土等規制法4条1項。

(2)は誤り。

宅地造成工事規制区域内で行う宅地造成の場合、切土により高さ2m超の崖を生じる場合や切土・盛土をする土地の面積が500m超の場合等に、都道府県知事の許可が必要である。同法12条1項、施行令3条。

(3)は正しく、正解。

特定盛土等規制区域内において、盛土であって、その盛土部分に高さが1mを超える崖を生じることとなる場合は、都道府県知事に事前届出(工事着手日の30日前まで)をしなければならない。同法27条1項本文。

(4)は誤り。

都道府県知事は、その地方の機構・風土・地勢の特殊性により、本法の目的を達成し難いと認める場合には、都道府県の規則で、工事の技術的基準を強化し、又は必要な技術的基準を付加できるが、緩和はできない。施行令20条2項。

【問題2-23】　正　解　(3)

(1)は誤り。

固定資産税は、賦課期日(1月1日)現在の固定資産の所有者が納税義務者となる(地方税法343条1項)。日割りで按分するわけではない。

(2)は誤り。

固定資産税は、固定資産の所有者に課するのが原則であるが、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者に課税される(地方税法343条1項)。賃借権者には課税されない。

(3)は正しく、正解。

この減額特例の適用を受ける場合、床面積が120m2までの居住部分の固定資産税額の2分の1相当額が減額される。地方税法附則15条の6。

(4)は誤り。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等及び管理不全空家等の敷地である土地は、特例措置の対象外である。同法349条の3の2。

【問題2-24】　正　解　(2)

(1)は誤り。

登記を受ける者は、登録免許税を納める義務がある。例えば、土地の売買契約においては、売主と買主の双方が連帯して納税義務を負う。登録免許税法3条。

(2)は正しく、正解。

相続に係る所有権の移転登記に対する登録免許税を免税とする特例である。租税特別措置法84条の2の2

(3)は誤り。

この税率の軽減措置は、住宅用家屋を売買又は競落により取得した場合に限り適用される(租税特別措置法73条、施行令42条3項)。贈与により取得した場合には適用されない。

(4)は誤り。

適用対象となる住宅用家屋には、次の要件のいずれかに該当する使用されたことのある住宅用家屋も含む。ア新耐震基準に適合するものであること　イ昭和57年1月1日以降に建築されたものであること

【問題2-25】　正　解　(3)

(1)は誤り。

対象となる土地に定着物や収益を制限する権利が存在する場合には、それらが存しないものとして、通常成立すると認められる価格をいう。地価公示法2条2項。

(2)は誤り。

不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対して、鑑定評価書を提出しなければならないが、連名で提出するという規定はない。同法5条。

(3)は正しく、正解。

関係市町村の長は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面等を、当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。同法7条。

(4)は誤り。

公共事業用地の取得の場合には、公示価格は「規準」となる。規準とは、他の標準地と比較し、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることである。同法9条。