2026　宅地建物取引士受験セミナー　(13)

【問題2-11】

　令和8年4月1日から、A所有の甲土地をBが賃借して建物を所有している場合に関する次の記述のうち、借地借家法(以下、「法」という)の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)Bがモデルルームを開設するという一時使用の目的で借地権が設定された場合、存続期間、借地契約の更新等の規定は適用されないが、借地条件の変更に関する規定は適用される。

(2)Bが甲土地(一筆)の上に登記した1棟の建物を有するときは、甲土地の上に登記のない別の建物があっても、Bは、甲土地全体に対する借地権を第三者に対抗できる。

(3)Bが、更新後に、やむを得ない事情により残存期間を超えて存続する建物を再築する場合に、Aが承諾しないときは、一定の場合を除き、Bは、Aの承諾に代わる許可を裁判所に求めることができる。

(4)Bが登記した建物をCに譲渡したことに伴い、Cが承諾転貸により甲土地の転借人となった場合、Cは、転借権の登記がなくても、Bが借地権を対抗し得る第三者に対して、自己の転借権を主張できる。

【問題2-12】

　令和8年4月1日に、ABは、B所有の甲建物につき、居住目的で賃貸借契約(定期建物賃貸借契約を除く)を締結している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)AB間で、借家契約の存続期間を60年と定めた場合、民法の賃貸借に関する規定が適用され、50年となる。また、1年未満の存続期間を定めた場合、期間の定めのない賃貸借となる。

(2)借家契約に期間の定めがある場合に、A又はBが更新拒絶の通知をするには、通知をする側の当事者に正当事由が必要とされ、更に期間の満了の1年前から6月前までの間に行わなければならない。

(3)Aが承諾転貸により甲建物をCに転貸している場合、BがAの賃料未払いを理由に賃貸借契約を解除するには、Bは、Aに支払いを催告するだけでは足りず、Cに通知して賃料代払いの機会を与えなければならない。

(4)Aが相続人なしに死亡した場合、その当時Aと同居していた内縁の妻Dは、Aの借家権を承継するが、この承継を認めない特約は有効である。

【問題2-13】

　建物の区分所有等に関する法律(以下、「区分所有法」という)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)規約は、建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項について定めるルールであるが、この設定は法律上の義務ではない。

(2)規約の設定は、区分所有者(議決権を有しないものを除く)の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各3/4以上の多数による集会決議によって行い、規約によりこれと異なる定めをすることはできない。

(3)規約は、管理者が保管しなければならないが、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会決議で定める者が保管しなければならない。

(4)規約が電磁的記録で作成されている場合に、利害関係人の閲覧請求があったときは、規約の保管者は、当該利害関係人の承諾を得て、規約のデータを電子メールに添付して送信すれば、閲覧させたとみなされる。

【問題2-14】

　不動産登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)不動産の所有者(所有権の登記名義人)は、氏名又は住所について変更があったときは、その変更があった日から3年以内に、変更の登記をしなければならない。

(2)遺贈(相続人に対する遺贈に限る)による所有権の移転登記は、共同申請主義の例外として、登記権利者が単独で行うことができる。

(3)相続による所有権移転登記の申請義務を負う相続人は、所有権の登記名義人について相続が開始したこと、及び自らがその相続人であることを、登記官に申し出ることによって、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる。

(4)区分建物の所有権保存登記は、表題部所有者から所有権を取得したものも、申請することができる。

【問題2-15】

　国土利用計画法23条の事後届出制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、地方自治法に基づく指定都市の特例については、考慮しないものとする。

(1)Aが所有する都市計画区域外の15,000m2の土地をBに負担付き贈与をした場合、Bは、事後届出を行う必要がある。

(2)Aが所有する市街化調整区域内の6,000m2の一団の土地を、Bが一定の計画に基づいて、2,000m2と4,000m2に分けて2度にわたって購入した場合、Bは、双方の契約について事後届出を行う必要がある。

(3)届出対象面積以上であっても、ア民事調停法による調停の場合、イ当事者の一方又は双方が国又は地方公共団体等の場合、ウ農地法5条の許可を要する場合、エ担保権に実行としての競売による場合には事後届出が不要である。

(4)都道府県知事は、事後届出に係る土地の利用目的及び対価の額について、届出をした者に対し勧告し、届出者がその勧告に従わない場合は、その旨及び勧告の内容を公表することができる。

【問題2-11】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

一時使用が明らかな場合は、投下資本を回収させて借地人を保護する必要性が少ないので、本肢に列挙された全ての規定は適用がない。借地借家法3～6条、17条、25条。

(2)は正しい。

借地権者は、借地上に登記した建物を有すれば、第三者に借地権を対抗できる(同法10条)。1棟の建物の登記があれば、第三者は借地権の存在を知ることができるので、第三者の保護に欠けることはない。大判大3.4.4。

(3)は正しい。

裁判所がこの許可を与える場合、再築による期間の延長、借地条件の変更及び財産上の給付を命じ、その他相当な処分をすることができる。同法18条。

(4)は正しい。

原借地権者Bが対抗要件(建物登記など)を具備しており、かつ転貸借が適法ならば(Aの承諾)、転借人は、Bが借地権を対抗し得る第三者に対して、自己の転借権を主張できる。同法10条、最判昭39.11.20。

【問題2-12】　正　解　(4)

(1)は誤り。

民法上の賃貸借の存続期間は50年を超えることができない(民法605条)が、建物賃貸借については、この規定は準用されないので、存続期間は60年となる。他の記述は正しい。借地借家法29条。

(2)は誤り。

更新拒絶の通知は両当事者が行えるが、賃借人からの更新拒絶には正当事由は不要である(同法26条、28条)。なお、更新拒絶の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件(ただし、期間の定めのない契約となる)で契約したものとみなされる。同法26条。

(3)は誤り。

賃貸人が賃借人の賃料不払いを理由に解除するには、賃借人に催告すれば足り、転借人に通知等をして賃料の代払いの機会を与える必要はない。最判平9.2.25。

(4)は正しく、正解。

被相続人と同居していた内縁の妻等は、居住用建物の賃貸借を承継するが、この借家権の承継を放棄することもできる、また、この承継を認めない特約も有効である。同法36条、37条。

【問題2-13】　正　解　(2)

(1)は正しい。

規約は、区分所有建物の維持・管理に関して、区分所有者が定める自主的なルールであり、その設定は法律上の義務ではない。

(2)は誤りで、正解。

「区分所有者(議決権を有しないものを除く)と議決権の過半数を有するもの」という定足数の「過半数」については、規約でこれを上回る割合とすることができる。その他の記述は正しい。区分所有法31条1項。

(3)は正しく、正解。

規約は管理者が保管するが、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者等で規約又は集会決議で定める者が保管する。同法33条1項。

(4)は誤り。

規約の閲覧請求をした利害関係人の承諾を得れば、記録された情報を電磁的記録により提供することが認められている。同法33条3項。

【問題2-14】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

変更があった日から2年以内である。その他の記述は正しい。不動産登記法76条の5。

(2)は正しい。

遺贈(相続人に対する遺贈に限る)による所有権の移転登記は、共同申請主義の例外として、登記権利者が単独で行うことができる。同法63条3項。

(3)は正しい。

相続登記申請の大きな負担から相続人を解放するために、本肢の相続人申告登記制度が認められている(同法76条の3)。この登記に対抗力はない。

(4)は正しい。

区分建物の表題部所有者である分譲業者が、まず保存登記をしてから買主に移転登記をするのでは、分譲業者に多額の保存登記費用が発生してしまう。それを避けるため、法は、区分建物の買主に保存登記の直接申請を認めた。同法74条2項。

【問題2-15】　正　解　(2)

(1)は誤り。

都市計画区域外であっても、10000m2以上は届出対象面積である(国土利用計画法23条2項1号)。しかし、贈与は、負担付きであっても対価性がないとされており、届け出が必要な土地売買等の契約に該当しない。

(2)は正しく、正解。

複数の土地であっても、一団の土地(物理的・計画的一体性がある)と判断される場合には、個々の取引が届出面積未満でも、全体として届出対象の面積以上になるときは、個々の取引について届出が必要である。同法23条2項1号かっこ書。

(3)は誤り。

列挙された項目の中で、「ウ農地法5条の許可を要する場合」は、届出が必要である。農地を農地として利用する場合に必要な農地法3条の許可の場合とは異なる。同法23条2項他。

(4)は誤り。

事後届け出制において勧告の対象になるのは「土地の利用目的」だけであり、対価の額は勧告の対象ではない。同法24条1項、26条。