知って得する建物の豆知識　418　建築計画のお知らせ　数カ月後のマーケットを予言

　街を歩けば必ず目にする「建築計画のお知らせ」という看板。一般の方にとっては「また何か建つのか」という無機質な風景の一部に過ぎないかもしれません。しかし、不動産に関わる者からすれば、単なる看板ではなく、数カ月後のマーケットを予言する「未来の資産」に見える筈です。

　正式には自治体の条例に基づく掲出ですが、不動産業界においては「最速の公開情報」です。レインズ(指定流通機構)やポータルサイトに載る情報は、いわば「加工済みの商品」であるのに対して、建築計画のお知らせは、「素材」そのものです。この看板から、いかにして利益の種を見つけ出すのか。そこには3つの視点があります。

　まず真っ先に視線が向くのは「建築主」の欄です。もしそこに大手ディベロッパーの名があれば、そのエリア一帯の地価やブランド力が一段階引き上げられる「印」となります。仲介業者であれば、竣工時期を見据えて周辺の中古マンションの仕入れ(売却依頼)を強化するかもしれません。新築の価格が高騰すれば、相対的に周辺の中古物件に「割安感」が出るため、売りやすくなるからです。

　一方で、建築主が個人の地主であれば、それは「資産管理」という名の巨大なビジネスチャンスを意味します。「これだけの規模の賃貸マンションを建てるなら、管理会社は決まっているだろうか?」「相続税の還付や、次世代への資産承継のコンサルティングの余地はないか?」。看板に記された1本の電話番号が、数億円の資産を動かす窓口になるかもしれないのです。

　次に注視すべきは「用途」「延べ面積」「階数」です。 例えば、これまで静かな住宅街だった場所に「15階建て・店舗付き共同住宅」という文字があれば、その街の性質が変わる分岐点になります。

　店舗が入るならどんなテナントが入るか。カフェか、コンビニか、クリニックか。それによって近隣物件の利便性が向上し、賃料設定を強気にできる可能性があります。戸数が多いなら大量の入居者が一気に流入します。引越し業者の手配から、周辺の駐車場需要の急増まで、付随するビジネスが数多く生まれます。また、大規模な建物が建つということは、日照や眺望が遮られる隣接地があるということ。その不利益を被る隣地の所有者に対し、「今のうちに売却して住み替えませんか?」という、寄り添い型の提案(仕入れ営業)を行うのも、この看板を起点とした戦略の1つではないでしょうか。

　第3は「着工予定」と「完了予定」の期間です。これは、不動産業者にとっての「作戦行動期間」です。建物が完成してから動くのでは遅すぎます。完成の半年前には賃貸募集の準備が始まり、1年前には周辺住民の心理に変化が現れます。ベテランの業者は、この工期を見て「材料費や人件費の高騰で、この規模なら坪単価はこれくらいになるはずだ」と建築コストまで逆算します。すると、周辺の相場よりも明らかに高い賃料を設定せざるを得ないことが見えてきます。その「高い新築」をベンチマーク(基準)にすることで、自分が管理している古い物件のバリューアップ提案の説得力が増すのです。

　建築計画のお知らせは、ただの数字と情報の羅列ではありません。そこには、土地を手放した人の決断、新しい住まいを夢見る人の期待、そして街をより良くしようとする設計者の意図が凝縮されています。不動産のプロがこの看板を大切にするのは、単に儲け話を探しているからではありません。「次にこの街で何が起きるのか」を誰よりも早く察知し、変化に備えるためです。

(建築家・中村義平二)