2025　宅地建物取引士受験セミナー　(34)

【問題4-16】

　宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市及び中核市にあってはその長をいうものとする。

(1)主務大臣は、基本方針に基づき、おおむね3年ごとに、宅地造成、特定盛土等または土石の堆積に伴う崖崩れ等のおそれがある土地に関する基礎調査を行うものとする。

(2)都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地の一部に、自然的条件及び社会的条件からみて特定盛土等により市街地等区域の居住者の生命等に危害が生ずるおそれが特に大きいと認められる区域を、特定盛土等規制区域に指定できる。

(3)工事施行者は、許可の申請をするときは、あらかじめ、特定盛土等規制区域内の特定盛土に関する工事地周辺の住民に対して説明会の開催等、工事内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。

(4)宅地造成等工事規制区域内宅地造成に関する工事の許可を受けた者が工事施行者の氏名又は住所を変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

【問題4-17】

　免許制度に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)国土交通大臣は、免許した場合、業者名簿の記載事項等を、遅滞なく、宅地建物取引業者の本店所在地を管轄する都道府県知事に提供しなければならない。

(2)事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名は業者名簿の記載事項ではないので、それに変更があっても、30日以内に変更の届出をする必要はない。

(3)Aが東京都にある事務所を廃止して、新たに埼玉県だけに事務所を設ける場合、Aは、埼玉県知事に免許換えを申請して免許を受けたときは、遅滞なく、その旨を東京都知事に通知しなければならない。

(4)法人業者BとCが合併し、Cが存続する場合、Cの代表役員は、合併した日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。

【問題4-18】

　宅地建物取引士(以下、「宅建士」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)専任の宅建士が、賃貸住宅管理業の業務管理者(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第12条第1項)を兼務している場合、当該業務管理者として賃貸住宅管理業に従事することは、宅建士の「専任性」に反する。

(2)専任の宅建士が、常勤する事務所で一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に、ITの活用等により、同一の宅地建物取引業者の他の事務所に係る宅地建物取引業に従事することは差し支えない。

(3)宅建士資格者が、新たに宅建士証の交付を受けて業者の業務に従事しようとする場合、当該資格者は、従事する予定である旨の業者からの証明書を添付するなどをして、登録の移転を申請できる。

(4)宅建士が事務禁止処分を受けた場合、宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならず、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられる。

【問題4-19】

　営業保証金(A)、弁済業務保証金分担金(B)及び弁済業務保証金(C)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア宅建業者と宅建業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権を有する場合であっても、その者が宅建業者の場合はACともに還付を受けられない。

イ支店を新設した場合、Aは当該支店での開業前に供託するが、Bは新設した日から2週間以内に保証協会に現金納付すればよく、納付しないと支店の新設は認められないが、社員たる地位に影響はない。

ウ保証金制度によって還付を受けられる上限額について、Aは営業保証金の範囲内、Cは弁済業務保証金の範囲内である。

エ宅建業者が一部の事務所を廃止した場合、保証協会が超過分のAを取り戻すには公告が必要であるが、超過分のCを取り戻すには公告は不要である。

(1)　一つ　　(2)　二つ　　(3)　三つ　　(4)　四つ

【問題4-20】

　宅地建物取引業者Aが、BからB所有の建物の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)Aが当該建物を指定流通機構に登録する場合、登録先は当該建物の所在地を対象として登録業務を現に行っているところで、また、一般媒介でも取引の申込みの受付に関する状況は登録事項である。

(2)媒介契約の目的である建物について、売買の申込みがあったときは、一般媒介・専任媒介を問わず、Aは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。

(3)Aが建物の価額について意見を述べるときに明示する根拠は合理的説明がつくものでなければならず、また、そのために行った価額の査定等に要した費用は、Bに請求できる。

(4)Aが媒介以外の関連業務(空き家の管理等)につき、あらかじめ契約内容を十分に説明してBの理解を得た上で、媒介契約とは別に、書面により契約したときは、報酬を受け取っても同法46条2項(報酬制限)に違反しない。

【問題4-16】　正　解　(4)

(1)は誤り。

都道府県は、基本方針に基づき宅地造成等に伴う崖崩れなどのおそれのある土地に関する地形等の基礎調査を行う(おおむね5年ごと)。また、基本方針は主務大臣(国交大臣等)が定める。盛土規制法4条1項。

(2)は誤り。

都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域「以外」の土地の区域であって、特定盛土等に伴う災害により市街地等区域等の居住者の生命等に危害が生ずる特に大きい区域を、特定盛土等規制区域として指定できる。同法26条1項。

(3)は誤り。

工事内容を周知させるために、説明会など必要な措置を講じるのは、工事施行者(工事請負人)ではなく、工事主(工事注文者)である。同法29条。

(4)は正しく、正解。

工事主、設計者又は工事施行者の氏名又は住所の変更、工事着手予定年月日または工事完了予定年月日は、軽微な変更であり、届出で足りる。同法規則38条1項、68条2項。

【問題4-17】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

宅地建物取引業法78条の3。国土交通大臣への免許申請は、管轄知事経由ではなく、直接国土交通大臣に対して行うことになったからである。同法4条1項。

(2)は誤り。

専任の宅地建物取引士の氏名は業者名簿の記載事項から削除された(同法8条2項、規則5条)。ただし、その氏名を変更した場合には、変更の届出が必要である。同法9条。

(3)は誤り。

知事免許から知事免許への免許換えは、直接新免許権者に対して行う(同法7条1項2号)。従前の免許権者への通知は、新たな免許権者(埼玉県知事)が免許後に行う。施行規則4条の5。

(4)は誤り。

法人が合併した場合、消滅した法人(本肢B)の代表役員であった者が、その日から30日以内に届け出なければならない。同法11条。

【問題4-18】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

当該業務管理者として賃貸住宅管理業に従事することは、宅建士の「専任性」に反しない。解釈・運用の考え方。

(2)は正しい。

ただし、この場合、当該専任の宅建士が当該他の事務所における専任の宅建士を兼ねることができるわけではない。解釈と運用の考え方。

(3)は正しい。

宅建士資格者とは、試験に合格した者で、登録を受けた者をいう。この者も、登録知事が管轄する都道府県以外にある業者の事務所に従事しようとするときは登録の移転を申請できる。同法19条の2。

(4)は正しい。

宅建士が事務禁止処分を受けた場合、宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならない(同法22条の2第7項)。提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられる。同法86条。

【問題4-19】　　正　解　　(2)

アは正しい。

宅地建物取引業による取引によって生じた債権を有する者であっても、それが宅建業者の場合は、ACの還付請求権者から除外されている。宅地建物取引業法27条1項、64条の8第1項。

イは誤り。

Aの場合は事前に供託し、届け出て営業を開始できる(同法26条)。Bは、新設した日から2週間以内に現金納付できないと、社員たる地位を失う。同法64条の9第3項。

ウは誤り。

Aは営業保証金の範囲内(同法27条)、Cは「Aの制度を採用したならば供託していたはずの営業保証金相当額の範囲内」である(1,000万円+500万円×支店数)。同法64条の8。

エは正しい。

営業保証金の場合は公告が必要である(同法30条2項)、弁済業務保証金の場合は公告が不要である。同法64条の11第1項、4項。

正しいのはアとエであり、正解は(2)である。

【問題4-20】　正　解　(3)

(1)は正しい。

一般媒介契約でも登録する場合は、申込み受付状況を登録する必要がある。宅地建物取引業法施行規則15条の11。

(2)は正しい。

媒介契約の目的物につき、売買または交換の申込みがあったときは、遅滞なく、依頼者に報告する義務は一般媒介、専任媒介共通の規制である。同法34条の2第8項。

(3)は誤りで、正解。

根拠は、価格査定マニュアル等によるなど、合理的な説明がつくものであることが必要である。ただし、根拠の明示は法律上の義務(同条2項)であるから、価額の査定等に要した費用は依頼者に請求できない。解釈・運用の考え方。

(4)は正しい。

空き家・空き室が増えている状況で、不動産業者には所有者等から媒介業務にとどまらない不動産取引に関連する業務(媒介以外の関連業務)が期待されている。解釈・運用の考え方。