「地面師」に警戒せよ!　事故の客観的要因の続き　住宅・不動産業界に巣食う (8)

【権利の有効性】

1・権利とは

　所有者本人は自己所有の不動産について、売却その他の処分を自由に行う権利を有する。

2・権利に関する問題点

　(ア)権利が制限を受けている場合の例。

　(1)破産者

　(2)被差押債務者

　(3)処分禁止債務者

　(4)遺言執行者がいる場合の相続人

　(イ)権利の全部または一部が無効である場合の例。前所有者からの正当な権利取得原因が(一部)存在しない。

　(1)偽造した契約書、窃取　　した証明書等を用いた売買

　(2)偽造した遺言書・遺産　　分割協議書を用いた相続　　(ウ)前所有者からの権利取得原因に法的な問題(無効、取消、解除原因等)がある場合の例。

　(1)詐欺、脅迫による売買　　に基づく所有権取得

　(2)無権代理人の関与によ　　る売買に基づく所有権取得

　(3)意思無能力者との売買　　に基づく所有権取得

　(4)制限行為能力者との売買　に基づく所有権取得

3・権利の有効性の確認方法

　(ア)権利の存在または権利取得の有効性、権利が制限を受けていないことの証拠となる資料の徴求。

　(イ) 前所有者他、権利取得時の関係者(仲介事業者等)からの聞き取り。

　(ウ) 契約書、遺産分割協議書、遺言書等及び付属資料(印鑑証明書等)の調査。

　(エ) その他資料の収集(入手に関係者の協力が不要な資料等)、登記申請書及び添付書類の調査(法務局)等。

【権限】

1・権限とは

　本人に代わって法律行為や事実行為を行うことができる資格・地位(代理人・使者)。

2・権限を欠く場合(代理人や使者に権限がない場合)

　(ア)個人が当事者(法人)の従業員(使者)、紹介者を装って行動する場合。

　(イ)法人の従業員、役員や個人の親族等が当事者(個人・法人)の代理人・使者を装って行動(不動産の売却活動等)する場合。

　役員や総務部長が、退職後に会社所有不動産を不正に売却する目的で、元社員の地位を悪用して当該会社の社屋に関係者を招き、信用させて売買代金(手付金)をだましとった実例は一例に止まらない(筆者自身も複数の事故の被害者から直接話を聞いた)が、個人所有の不動産に関しても、代理人や使者を装って不正な売却を目論む例は少なからずある。

3・権限の確認(代理人・使者に権限があるか)。手続きを本人(個人・法人)に代わって行う権限を第三者に与えているか。

4・確認方法

　(ア)本人に直接連絡をとる(原則として面談)

　(イ)本人確認資料の真贋を確認する

　(ウ)関係者から裏付けをとる(証拠を得る。写真の確認など)

　(エ)関係者から取引経緯等の聞き取りを行う。