2025　宅地建物取引士受験セミナー　(5)

【問題1-21】

　農地法(以下この問において「法」という)に関する次の記述のうち、正しいものどれか。

(1)相続により農地を取得する場合、その取得者は、法第3条第1項の許可を受ける必要はないが、取得後2週間以内に、農業委員会にその旨を届け出なければならない。

(2)銀行から資金を借りるため農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可を受ける必要はない。

(3)土地収用法により収用した農地を収用目的に転用する場合、法第4条第1項の許可を受けなければならない。

(4)住宅を建設する目的で市街化調整区域内の農地の所有権を取得するに当たって、あらかじめ農業委員会に届け出をした場合、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。

【問題1-22】

　宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

(1)宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事が完了した場合、工事主は、その工事が技術的基準に適合しているかどうかについて、都道府県知事の検査を受けなければならず、都道府県知事は検査の結果、工事が技術的基準に適合していると認めた場合には、検査済証をその工事主に交付しなければならない。

(2)宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事主を変更する場合には、改めて都道府県知事の許可を受ける必要はない。

(3)都道府県知事は、特定盛土等規制区域を指定しようとするときは、関係市町村長の意見を聴かなければならない。

(4)特定盛土等規制区域において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、工事主は、当該工事に着手する日の2週間前までに主務省令で定めるところにより当該工事の計画を都道府県知事に届け出なければならない。

【問題1-23】

　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産の所在する市町村において課する税であり、その徴収は普通徴収の方法によらなければならない。

(2)生計を一にする親族から不動産を取得した場合でも、不動産取得税が課される。

(3)令和7年2月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、100分の3である。

(4)令和7年2月に床面積250m2である新築住宅を取得した場合に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価額から1,200万円が控除される。

【問題1-24】

　印紙税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)国を売主、株式会社であるA社を買主とする土地の譲渡契約書の2通に双方が署名押印のうえ、1通ずつ保存することとした場合、国が保存する契約書には印紙税は課される。

(2)建物の賃貸借契約に際して敷金を受取り、「敷金として5万円を受領し、当該敷金は賃借人が退去する際に、全額返還する」旨を明らかにした敷金の領収書を作成した場合、印紙税は課されることがある。

(3)「Aの所有する甲土地(価額2,000万円)をBに贈与する」旨の贈与契約書を作成した場合、200円印紙税が課される。

(4)印紙を貼り付けることにより印紙税を納付すべき契約書について、印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合には、納付しなかった税額の10%に相当する金額の合計額の過怠税が徴収される。

【問題1-25】

　不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

(2)収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価格の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める方法であるが、文化財の指定を受けた建物などには適用されない。

(3)取引事例比較法における取引事例としては、特殊事例でも事情補正できるものであれば採用することができ、投機的取引であると認められる事例にも採用することができる。

(4)不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法があるが、鑑定評価に当たっては地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。

【問題1-21】　正　解　(2)

(1)は誤り。

　農地法3条の許可を要しない相続、遺産分割、包括遺贈などの場合でも権利取得者は、原則として、「遅滞なく」、農業委員会にその旨を届け出なければならない。農地法3条の3。

(2)は正しく、正解。

　銀行から資金を借りるため農地に抵当権を設定する場合、法3条1項の許可を受ける必要はない。抵当権者には使用収益権がないからである。同法3条1項。

(3)は誤り。

　土地収用法により収用した農地を収用目的に転用する場合、法4条1項の許可を受ける必要はない。同法4条1項6号。

(4)は誤り。

　あらかじめ農業委員会に届け出をした場合には農地法5条の許可を受ける必要はないという特例は、市街化区域内の農地に係る特例であり市街化調整区域には適用されない。同法5条。

【問題1-22】　正　解　(4)

(1)は正しい。

　宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事が完了した場合、工事主は、その工事が技術的基準に適合しているかどうかについて、都道府県知事の検査を受けなければならず、都道府県知事は検査の結果、工事が技術的基準に適合していると認めた場合には、検査済証をその工事主に交付しなければならない。宅地造成及び特定盛土等規制法17条1項・2項。

(2)は正しい。

　宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事主を変更する場合には、その変更は軽微な変更に該当し、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ればよく、改めて許可を受ける必要はない。同法16条1項ただし書き・2項。

(3)は正しい。

　都道府県知事は、特定盛土等規制区域を指定しようとするときは、関係市町村長の意見を聴かなければならない。同法26条2項。

(4)は誤りで、正解。

　特定盛土等規制区域において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、工事主は、当該工事に着手する日の30日前までに主務省令で定めるところにより当該工事の計画を都道府県知事に届け出なければならない。同法27条1項。

【問題1-23】　正　解　(2)

(1)は誤り。

　不動産取得税を課税するのは、当該不動産の所在する「都道府県」であり、普通徴収の方法によらなければならない。地方税法73条の2第1項。

(2)は正しく、正解。

　生計を一にする親族から不動産を取得した場合、不動産取得税は課税される。同法73条の2。なお、相続による不動産の取得には課税されない。同法73条の7。

(3)は誤り。

　令和7年2月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、100分の4である。同法73条の15。なお、住宅又は土地を、取得した場合の標準税率は、特別措置で100分の3に軽減される。同法附則11条の2。

(4)は誤り。

　新築住宅に係る不動産取得税の課税標準を住宅の価格から1,200万円を控除したものとする特例が適用されるには、住宅の床面積が240m2以下でなければならない。同法73条の14、施行令37条の17。

【問題1-24】　正　解　(4)

(1)は正しい。

　A社が保存する契約書には印紙税は課税されないが、国が保存する契約書には、印紙税が課税される。印紙税法4条・5条。

(2)は正しい。

　敷金の領収書も、5万円以上で営業に関するものであれば印紙税の課税対象となる。同法2条、別表第1第17号文書第35。

(3)は正しい。

　贈与契約書は契約金額の記載のない契約書とされ、200円の印紙税が課税される。同法別表第1、1号文書、同法基本通達23条(1)ホ。

(4)は誤りで、正解。

　納付すべき印紙税を納付しなかった場合は、納付しなかった印紙税の額と、その2倍に相当する金額との合計額(本来の3倍相当額)の過怠税が徴収される。同法20条1項。

【問題1-25】　正　解　(3)

(1)は正しい。

　正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。不動産鑑定評価基準総論第5章第3節。

(2)は正しい。

　収益還元法は、文化財の指定を受けた建物等には適用されない。同基準7章第1節。

(3)は誤りで、正解。

　取引事例比較法における取引事例としては、特殊事例でも事情補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用することができない。同基準7章第1節。

(4)は正しい。

　鑑定評価に当たっては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。同基準8章第7節。