2024　宅地建物取引士受験セミナー　(18)

【【問題2-36】　正　解　(3)

アは正しい。

　両書面については、交付する相手方、説明の有無及び記載事項の相違を理解する。37条書面は説明が不要である。宅地建物取引業法37条。

イは誤り。

　「危険負担に関する定め」は35条書面の記載事項ではなく、37条書面の任意的記載事項である。同法37条1項10号。

ウは正しい。

　「代金や借賃以外の金銭の授受」があるときは、その金銭の額等は、両書面に記載される(同法35条1項7号、37条1項6号)。また、「租税等の公課の負担に関する定め」は37条書面の任意的記載事項でもある。同法37条1項12号。

アとウが正しく、正解は(3)である。

【問題2-37】　正　解　(4)

(1)は誤り。

　これは虚偽広告といわれ、おとり広告と同様に誇大広告の禁止の規定(宅地建物取引業法32条)に違反する。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方。

(2)は誤り。

　注文を受けた際の取引態様の明示は口頭でもよい(同法34条2項)。違反は監督処分の対象となるが、罰則はない。

(3)は誤り。

　未完成物件については、その工事に「直接」必要な許可等の処分(開発許可や建築確認など)があった後でなければ広告できない(同法33条)。 建築協定の認可は該当しない。

(4)は正しく、正解。

　国交省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、本肢のような記述がある。

【問題2-38】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

　宅建業者は、クーリング・オフできる旨及びその方法を告げるときは、本肢に列挙した事項等を記載した書面で告げなければならない。宅地建物取引業法施行規則16条の6。

(2)は誤り。

　本肢の場合、申込み場所を基準にしてクーリング・オフの可否を判断する(同法37条の2第1項、施行規則16条の5)。テント張りの案内所は土地に定着していないので、クーリング・オフが可能である。

(3)は誤り。

　買主自ら申し出ても自宅又は勤務先「以外」であれば、契約を解除できる(施行規則16条の5)。また、クーリング・オフができなくなる「8日の経過」は、書面で告知された日から起算する。同法37条の2第1項1号。

(4)は誤り。

　申込みの撤回等の効力は、書面で行わなければならず、書面を発した時にその効力が生ずる(同条第2項)。本肢の特約は、それに反する特約で、買主に不利であるから、無効である。同条第4項。

【問題2-39】　正　解　(2)

(1)は誤り。

　AC間の売買契約が停止条件付きの場合には、AはBと当該建物の売買契約を締結できない(宅地建物取引業法33条の2第1号)が、解除条件付きの場合は、締結できる。

(2)は正しく、正解。

　他人所有物は、所有者と取得契約を締結していなくても、宅建業者が取得できることが明らかであれば、宅建業者は転売できる。本肢は該当する。施行規則15条の6。

(3)は誤り。

　自己の所有に属しない物件については売買契約の締結が制限される。その制限解除事由は、他人物については取得契約の存在等、未完成物件については手付金等の保全措置である。同法33条の2。

(4)は誤り。

　Aは、予約のままでBとの間で当該建物の売買契約を締結できる。同法第33条の2。

【問題2-40】　正　解　(4)

(1)は正しい。

　宅建業者は、自ら売主となる売買において、手付金等の保全措置を講じても、代金額の20%を超える手付金は受領できない(宅地建物取引業法39条1項)。

(2)は正しい。

　宅建業者自ら売主となる売買において、損害賠償額の予定・違約金は、合わせて代金額の20%までとされる(同法38条1項)。ただし、この制限は宅建業者間の売買には適用されない。同法78条の2。

(3)は正しい。

　残代金について、Bが抵当権等の登記を申請し、または保証人を立てる見込みがない場合、Aに所有権留保(登記を移転しない)が認められる。同法43条1項。

(4)は誤りで、正解。

　通知期間について「引き渡しの日から2年以上とする特約」を除いて、買主に不利な特約は無効。本肢の特約は無効であり、民法の原則に戻り、通知期間は「契約不適合を知った時から1年」となる。同法40条、民法566条。

【問題2-36】

　宅地建物取引業者甲が、建物の売買(売主A、買主B)について媒介を行う場合、交付する35条書面(重要事項説明書)と37条書面(契約の成立を証する書面)に関する次の記述のうち、正しいものの組み合わせはどれか。なお、ABは宅地建物取引業者ではなく、また電磁的方法による提供は考慮しなくてよい。

ア甲は、35書面については、契約成立までにBに交付して、宅地建物取引士に説明させるが、37条書面については、契約締結後遅滞なくABに交付するが、説明は不要である。

イ天災により建物に損害が発生した場合、建物の引渡しまでは売主が、引渡し後は買主が負担する旨の定めがある場合、甲は、両書面にその定めを記載しなければならない。

ウAが支払った本年度の固定資産税を日割り計算で精算し、BがAに一定額を支払う旨の定めをする場合、甲は、両書面にその定めを記載しなければならない。

(1)アとイ　(2)イとウ　(3)アとウ　(4)アとイとウ

【問題2-37】

　宅地建物取引業者(以下「業者」という。)の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)業者が実際には存在しない物件について分譲すると新聞広告をしても、誇大広告の禁止の規定には違反しない。

(2)業者が顧客から注文を受けた場合、注文者に対しては、必ず書面により取引態様を明示しなければならず、違反には監督処分と罰則がある。

(3)業者は、建物の建築に関する工事の完了前は、法令に基づく処分(建築協定の認可など)があった後でなければ、当該建物の売買に関する広告をすることはできない。

(4)業者が行う供託所等に関する説明は、法律上書面を交付して説明することを要求されていないが、この事項を重要事項説明書に記載して行うことが望ましい。

【問題2-38】　

　宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが法37条の2の規定(クーリング・オフ)により売買契約を解除する場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)AがBに交付するクーリング・オフの告知書面には、Aの名称、住所、免許証番号の他、クーリング・オフに伴いAは違約金等の請求ができないこと等が記載されている。

(2)Aが行う一団の宅地の分譲のためのテント張りの案内所でBの買受けの申込みが行われ、その2日後にAの事務所で売買契約が締結された場合、Bは当該申込みの撤回等ができない。

(3)Bは、自ら申し出て喫茶店で契約の説明を受け、契約した。その際、クーリング・オフできる旨等を口頭で告げられ、また、その2日後にそれを記載した書面を交付された場合、Bは、口頭で告げられた日から起算して8日を経過すると契約を解除できない。

(4)AB間で「申込みの撤回等の効力は、その書面がAに到達した時に効力を生ずる」という特約をした場合、その特約は有効である。

【問題2-39】

　宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で、C所有の甲建物又は乙土地について売買契約を締結しようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)Aが甲建物についてCと解除条件付き売買契約を締結している場合、Aは、Bと当該建物の売買契約を締結することができない。

(2)Aは、乙土地についてCと取得契約を締結していなくても、土地区画整理事業の保留地予定地として、乙土地を施行者から取得する契約を締結していれば、Bと売買契約を締結できる。

(3)Aは、Cと甲建物について売買契約を締結していなくても、Bから受領する手付金につき保全措置を講じれば、Bと当該建物の売買契約を締結することができる。

(4)Aは、Cと甲建物について売買契約の予約を締結している場合、その予約を本契約に改める前は、Bと売買契約を締結することができない。

【問題2-40】

　宅地建物取引業者Aが、自らを売主、Bを買主として行う宅地(完成済み)の売買(代金2,000万円)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)Aは、保険事業者との間で手付金等につき保全措置を講じた後に、業者でないBから手付金500万円を受領した。この場合でも、Bは400万円を放棄すれば、手付による解除ができる。

(2)Aは、宅地建物取引業者Bの債務不履行(代金未払い)を理由とする契約解除に伴い、契約書の違約金の定めに基づき、Bから1,000万円の違約金を受領できる。

(3)Aが、宅地建物取引業者でないBと割賦販売の契約を締結した場合、宅地の引渡しを終え、またBの支払総額が代金額の30%を超えていても、Aに所有権留保が認められる場合がある。

(4)Aの契約不適合責任について、「Bは引渡しの日から1年以内にAに通知しなければならない」旨の特約をした場合、通知すべき期間は、引渡しの日から2年以内となる。