2024　宅地建物取引士受験セミナー　(15)

【問題2-21】　正　解　(2)

(1)は正しい。

　農地所有適格法人の要件を満たしていない一般法人でも、耕作目的で農地を借り入れることはできる。農地法3条2項2号、施行令2条2項5号。

(2)は誤りで、正解。

　競売により所有権が移動するので、この場合でも3条の許可が必要である。同法3条1項。

(3)は正しい。

　市街化区域内にある農地についての特例が適用される。転用の面積に制限はない。同法4条1項7号。　

(4)は正しい。

　国や都道府県が道路、農業用排水施設等一定のものに供するために、農地等を取得する場合は、法5条の許可は不要である(同条1項ただし書、規則7条)。それら以外に供する場合の取得では、都道府県知事等の許可が必要であるが、都道府県知事等との協議が成立すれば、許可があったものとみなされる。同条4項。

【問題2-22】　正　解　(3)

(1)は正しい。

　共有地10,000m2について、Bの持分は2分の1であるから、BはCに5,000m2を譲渡したことになる。市街化調整区域では、5,000m2以上の土地売買には届出が必要である。国土利用計画法23条1項・2項1号ロ。

(2)は正しい。

　届出の対象は、土地に関する権利(所有権・地上権・賃借権)の移転・設定であり、抵当権は届出が必要な権利ではない。また、抵当権の実行としての競売も、例外的に届出不要とされている。同法施行令6条10項。

(3)は誤りで、正解。

　土地の交換契約は、金銭の授受を伴わなくても一定の面積(市街化区域2,000m2以上、市街化調整区域5,000m2)以上であれば、届出が必要である。市街化区域内の土地2,000m2を取得したBは届出が必要である。同法23条1項、2項。

(4)は正しい。

　ポイントは、契約を締結した日から起算して2週間以内に届出、市町村長を経由及び土地の利用目的や対価の額も届出事項の3点。同法23条1項・2項。

【問題2-23】　正　解　 (3)

(1)は正しい。

　不動産の上に所有権を制限する借地権等があるときは、その権利等がないものとした場合の価額による。他の記述も正しい。登録免許税法10条1項。

(2)は正しい。

　この特例は、表題部所有者の相続人が所有権の保存登記を受ける場合にも適用される(令和7年3月31日まで適用)。租税特別措置法84条の2の3第2項。

(3)は誤りで、正解。

　床面積要件は、「50m2以上」であり、上限はない。なお、法人が受ける登記や土地の取得には適用がない。租税特別措置法72条の2、73、75条。

(4)は正しい。

　この特例は個人の取得で、取得後1年以内の登記に適用される。また、「一定の増改築」のうち、耐震改修工事、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事等については、費用が50万円を超えるものであること等の要件がある。同法74条の3。

【問題2-24】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

　固定資産税は、賦課期日(1月1日)に現在の固定資産の所有者が納税義務を負う。地方税法343条。

(2)は正しい。

　納税義務者や借地人・借家人等は、その納税義務に係る固定資産の固定資産課税台帳の閲覧及び当該台帳の記載事項の証明書の交付を受けられる。同法382条の2、382条の3。

(3)は正しい。

　小規模住宅用地(宅地の面積が200m2以下のもの)の課税標準の特例である(地方税法349条の3の2、702条の3)。この特例は、住宅と宅地の所有者が異なっている場合でも適用できる。

(4)は正しい。

　新築された住宅で、一定の要件を満たすものについては、120m2までの住宅部分に相当する固定資産税の「税額」の2分の1相当額が3年度分又は5年度分減額される。地方税法附則15条の6。

【問題2-25】　正　解　(4)

(1)は誤り。

　「取引」については、農地等(農地・採草放牧地・森林)に関する取引は除かれるが、農地等を農地等以外のもの(宅地等)にする場合の取引は含まれる。他の記述は正しい。地価公示法2条2項。

(2)は誤り。

　土地鑑定委員会は、標準地について、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める(同法2条1項)。そして、不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に鑑定評価書を提出する義務を負うが、この義務は個別に負うものであり連名で提出するわけではない。同法5条。

(3)は誤り。

　官報で公示される事項には、標準地の郡、市、区、町村及び字並びに地番、標準地の単位面積当たりの価格・価格判定の基準日、標準地の地積及び形状、標準地及びその周辺の土地の利用の現況などがある。同法6条。

(4)は正しく、正解。　

　指標とは、物事を判断する場合の「目印」をいう。国や地方公共団体が一般人の立場で取引を行うときは、公示価格を指標とする努力義務がある。同法1条の2。

【問題2-21】

　農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)農地の所有権を取得する法人は、農地所有適格法人でなければならないが、それ以外の一般法人も耕作目的で農地を賃借することは可能である。

(2)農業者が、耕作を目的として競売により農地を取得する場合は、法第3条1項の許可を受ける必要はない。

(3)市街化区域内に所有する4ha超の農地を駐車場に転用するため、あらかじめ農業委員会に届け出た場合には、法第4条の許可を受ける必要はない。

(4)国が転用目的で農地を取得する場合には、原則として法第5条の許可が必要であるが、都道府県知事等との協議が成立すれば、当該許可があったものとみなされる。

【問題2-22】

　国土利用計画法第23条の届出(以下、「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。

(1)市街化調整区域にある10,000m2の土地を、AとBが共有(持分は均一)する場合に、Bのみがその持分をCに売却したときは、Cは事後届出が必要である。

(2)Aが、Bの所有地(届出対象面積以上)に抵当権の設定を受けた場合、Aは届け出る必要はなく、また、当該抵当権が実行され買受人となったDも届出は不要である。

(3)Aが所有する市街化区域内の甲地(面積2,000m2)とBが所有する市街化調整区域内の乙地(面積3,000m2)を金銭の授受なく交換する契約を締結した場合、Aは届出が必要であるが、Bは届出が不要である。

(4)Aが事後届出をする場合、契約締結日から起算して2週間以内に、土地が所在する市町村長を経由して都道府県知事に、土地の利用目的や対価の額などを届け出なければならない。

【問題2-23】

　不動産登記の登録免許税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、固定資産課税台帳登録価格があればその金額であり、当該不動産の上に借地権などの権利があるときは、その権利がないものとした価額になる。

(2)令和6年に土地について相続人が所有権の移転登記を受ける場合、不動産の価額が100万円以下の土地であるときは、当該所有権の移転登記については登録免許税が課されない。

(3)住宅用家屋の税率の軽減特例を受けるための要件は、個人が住宅(床面積が50m2以上200m2以下であること)として使用するもので、新築又は取得後1年以内に登記することが必要である。

(4)個人については、宅地建物取引業者が一定の増改築等をした建築後使用されたことのある住宅用家屋(新築した日から起算して10年を経過したもの)を当該業者から取得し、自己の居住の用に供した場合、一定の要件の下、所有権移転登記の税率が軽減される特例がある。

【問題2-24】

　固定資産税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)年度の途中で家屋の売買が行われた場合、売主と買主は、当該年度の固定資産税を、固定資産課税台帳に所有者として登録されている日数で案分して納付しなければならない。

(2)納税義務者は、その納税義務に係る固定資産の固定資産課税台帳の閲覧及び当該台帳の記載事項の証明書の交付を受けられるが、借地人も同様である。

(3)住宅用地のうち宅地の面積が200m2以下部分に対して課する固定資産税の課税標準は、その土地に係る固定資産税の課税標準のとなるべき価格の6分の1とされる。

(4)一定の新築住宅で、一定の要件(居住用の床面積が50m2以上280m2以下等)を満たすものについては、120m2までの住宅部分に相当する固定資産税の税額の2分の1相当額が3年度分(一定規模の耐火・準耐火建築物は5年度分)減額される。

【問題2-25】　

　地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に、その取引において通常成立すると認められる価格をいうが、「取引」には森林を宅地とするための取引は含まれない。

(2)標準地の鑑定評価は2人以上の不動産鑑定士により行われ、鑑定評価を行った不動産鑑定士は、鑑定の正確性を担保する意味から、土地鑑定委員会に対し鑑定評価書を連名で提出しなければならない。

(3)土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日」等を官報で公示しなければならないが、「標準地の地積及び形状」は公示しない。

(4)都市及びその周辺の地域等において、国が一般人の立場で土地の取引を行う場合は、公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。