2022　宅地建物取引士受験セミナー　(23)

住宅新報 2009年1月6日号 5面

連載: 2022宅地建物取引士受験セミナー

2022年6月21日 00:00資格・実務

【問題3－11】

　Aが平成4年8月、Bに土地を賃貸し、Bがその土地上に甲建物を所有している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、AB間で存続期間は30年と約定している。

(1)借地借家法第23条第1項（建物譲渡特約付定期借地権に関する規定）による建物譲渡特約によって借地権が消滅した後、Bが甲建物の使用を継続している場合に、AはBが甲建物の使用の継続を請求すれば、甲建物の明渡しを請求することができない。

(2)Bが甲建物を第三者Cに譲渡しようとする場合に、Cが借地権を取得してもAに不利となるおそれがないにもかかわらず、Aがその借地権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、Bの申立てにより、Aの承諾に代わる許可を与えることができる。

(3)AB間で賃料につき3年ごとに1％ずつ増額する旨を公正証書で定めた場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。

(4)契約の締結から25年経過後、Bが自ら甲建物を取り壊して、残存期間を超えて存続する建物を築造した場合、あらかじめBがAの承諾を得ていたときは、借地権は、Aが承諾した日から20年間存続する。

【問題3－12】

　Aが所有する居住用建物を令和4年6月1日に期間3年で、Bに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)AもBも相手方に対し、当該契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされ、その期間は定めがないものとされる。

(2)「Aは、Bが建物に造作を付加することに同意するが、Bは賃貸借の終了時に、Aに対してその造作の買取を請求しない」旨の特約をAB間ですることができる。

(3)BがAとの間の信頼関係を破壊し、当該契約の継続を著しく困難にした場合、Aは民法第541条所定の催告をしなくても、当該契約を解除することができる。

(4)AB間で当該契約を借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約とする場合、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを当該契約書と同じ書面内に記載して説明することができる。

【問題3－13】

　建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)敷地利用権が数人で有する所有権の場合、区分所有者は法に別段の定めがある場合に限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

(2)管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならず、その招集通知は、会日より少なくとも2週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならないが、この期間は、規約で伸縮することができる。

(3)集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。

(4)建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合には、集会において、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができるが、この区分所有者の定数及び議決権の定数については、規約で過半数まで減ずることができる。

【問題3－14】

　不動産登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)表題部所有者の住所についての変更の登記は、表題部所有者以外の者も、申請することができる。

(2)抵当権設定登記のある土地の分筆の登記の申請は、原則として抵当権者の承諾を得なくても行うことができる。

(3)所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がある場合でも、所有権の登記名義人が単独で申請することができる。

(4)所有権の登記がある二筆の土地の合筆登記を申請する場合、その二筆の土地についての所有権の登記名義人の登記識別情報を登記所に提供しなければならない。

【問題3－15】

　国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）及び同法第27条の7の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)事後届出は、当事者のうち土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けた者が、その契約を締結した日の翌日から起算して2週間以内にしなければならない。

(2)監視区域内における土地売買等の契約について、事前届出をして勧告を受けなかった場合に、予定対価の額を減額するだけの変更をして事前届出に係る契約を締結するときは、改めて事前届出をする必要はない。

(3)事後届出をした者は、対価の額について必要な変更をすべき勧告（以下この問において「勧告」という。）を受けることがある。

(4)事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた者は、甲県知事に対して当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。

【問題3－11】正解 (3)

(1)は正しい。

　建物譲渡特約付借地権が、その特約により消滅した場合、その借地権者又は建物賃借人でその消滅後建物の使用を継続するものが請求したときは、請求の時にその建物につき、その借地権者又は建物賃借人との間で期間の定めのない賃貸借がされたものとみなす（借地借家法24条2項）。借地権設定者は、建物の明渡しを請求することはできない。

(2)は正しい。

　本肢の場合、裁判所は、借地権者Bの申立てにより、Aの承諾に代わる許可を与えることができる。同法19条1項。

(3)は誤りで、正解。

　土地の賃料が経済事情の変動等により、不相当となったときは契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。同法11条1項。

(4)は正しい。

　借地権者又は転借地権者自身が建物を取り壊した場合も認められる。同法7条1項。

【問題3－12】正解 (4)

(1)は正しい。

　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において当事者が期間満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。ただし、その期間は、定めがないものとされる。借地借家法26条1項。

(2)は正しい。

　造作買取請求権に関する規定は任意であり、本肢のような特約は有効である。同法33条、37条。

(3)は正しい。

　賃借人が賃貸人との間の信頼関係を破壊し、賃貸借契約の継続を著しく困難にした場合、民法541条所定の催告を要せず、将来に向かって賃貸借契約を解除することができる（最判昭27.4.25）。

(4)は誤りで、正解。

　定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。借地借家法38条1項。

【問題3－13】正解 (3)

(1)は誤り。

　区分所有者は、規約に別段の定めがあれば、その有する専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができる。法律に別段の定めがある場合ではない。建物の区分所有等に関する法律22条1項。

(2)は誤り。

　管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。その招集通知は、会日より少なくとも「1週間前」に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。同法35条1項。

(3)は正しく、正解。