廣田信子の紙上ブログ　No.319　マンション管理応援歌　「建替え」という言葉の本質を考える

　長寿命化か建替えによる再生かということがよく言われます。しかし、高経年マンションで建替えができるケースは本当に限られています。今後、建替えは、還元率が低く相当額の自己負担が必要なものがほとんどです。

　その状況で、建替えの検討…と簡単に言うのは、どうも引っ掛かります。とても無理な状況で建替えを検討しているケースにも出会います。夢を持つことは悪いことではないですが、国が容積率の更なる大幅アップ等をしてしてくれたら建替えができるのでは…と考えているのです。それは無理なことなのですが。建替えが可能かもしれない…という根拠のない夢があるので、長寿命化にも力が入りません。今、長寿命化に本気で取り組まないと、建替えどころか、マンションの解消を検討することにもなってしまいます。でも、こういったマンションは解消も考えないと思います。

　今、診断・修繕・改修をしっかりして、長期的な利用を選択することが重要なのです。解消は、耐震性不足と周囲に著しい悪影響を与える劣化がある場合は5分の4の多数決で可能ですが、それ以外は区分所有者全員の賛成が必要なのです。今、形があり、住んでいる状況のマンションを解体するという合意形成は相当大変です。土地が高額で、解体費用を出した上で区分所有者に一定のお金を戻せる場合は少なく、解体費用を収集しなければ解体もできない状況になってしまいます。