2022　宅地建物取引士受験セミナー　(8)

【問題1-36】

　宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を宅地建物取引士が行う場合における次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、重要事項を説明すべき相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

ア建物の貸借の媒介の場合は、建物の売買の媒介の場合と同様に、私道負担に関する事項を説明しなければならない。

イ建物の貸借の媒介の場合は、建物の売買の媒介の場合と同様に、津波災害警戒区域内にあるときはその旨を説明しなければならない。

ウ自ら売主となる新築住宅の売買の場合は、重要事項の説明の時点で契約内容不適合担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることを説明しなければならないが、当該責任保険の概要については説明する必要はない。

エ建物の貸借の媒介の場合は、借賃以外に授受される金銭の額及びその授受の目的については説明しなければならないが、その授受の時期については説明する必要はない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)四つ

【問題1-37】

　マンション(区分所有建物)の分譲の媒介をする場合に、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項として説明しなければならない事項は、次のうちどれか。なお、重要事項を説明すべき相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

(1)当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、その内容と使用者の氏名及び住所。

(2)当該マンションの代金の額とその支払の時期及び方法。

(3)当該マンションの建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所(法人の場合は、その商号、名称、主たる事務所の所在地)並びに管理の内容。

(4)当該マンションの専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容。

【問題1-38】

　宅地建物取引業者が媒介をして建物の売買を成立させた場合に交付すべき宅地建物取引業法第37条に規定する書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、必ずその内容を37条書面に記載しなければならない。

(2)37条書面の交付は、当該建物について重要事項の説明を行った宅地建物取引士が37条書面に記名をし、売買契約が成立した後、遅滞なく、行わなければならない。

(3)当該建物が既存建物である場合、建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項は、必ず37条書面に記載しなければならない。

(4)宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する定めがあるときは、必ずその内容を37条書面に記載しなければならない。

【問題1-39】

　本店と2つの支店を有する宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと宅地(造成工事完了済)の売買契約(価格4000万円)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。

アAは、Bから手付金500万円を受領するにあたって、指定保管機関Cと手付金等寄託契約を結び、その契約を証する書面をCがBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記がなされたので、当該寄託契約を解除した。

イAは、Bから手付金として500万円を受領するにあたって、営業保証金である2000万円の範囲内であったので保全措置は講じなかった。

ウAは、Bから手付金500万円を受領するにあたって、300万円は銀行Dと保証委託契約を締結し、残りの200万円については、宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Eを連帯保証人として、それぞれの契約書をBに交付した。

(1)ア、イ　(2)ア、ウ　(3)イ、ウ　(4)ア、イ、ウ

【問題1-40】

　宅地建物取引業者A社が自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBに宅地を販売する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)A社が当該契約を締結する際、Bを威迫する行為をした場合、監督処分を受けるとともに、罰則の適用を受けることがある。

(2)A社が当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合において担保責任を負う期間を当該宅地の引渡日から2年とする特約をBとした場合、その特約は有効である。

(3)A社は、契約の締結を誘引するため、Bの手付金の支払いについて分割払いとすることはできない。

(4)当該宅地の売買契約が割賦販売の場合において、A社がBと「賦払金の支払いを30日以上怠れば当然に解除となる」とした場合、この特約は無効である。

【問題1-36】　正　解　(2)

アは誤り。

　建物の売買の場合は、私道負担に関する事項を説明しなければならないが、建物の貸借の場合はその必要はない。宅地建物取引業法35条1項3号。

イは正しい。

　津波災害警戒区域にあるときは、建物の売買と同様に建物の貸借の場合にもその旨を説明しなければならない。同法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第3号。

ウは誤り。

　自ら売主となる新築住宅の売買の場合は、重要事項の説明の時点で契約内容不適合担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であること及び当該責任保険の概要については説明しなければならない。同法35条1項13号。

エは正しい。

　代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的を説明しなければならないが、その金銭の授受の時期については説明する必要はない。同法35条1項7号。

イとエが正しく、正解は(2)である。

【問題1-37】　正　解　(4)

(1)は説明事項とされていない。

　マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約は、その内容を説明すればよく、その使用者の氏名及び住所については説明する必要はない。宅地建物取引業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第4号。

(2)は説明事項とされていない。

　代金の額とその支払の時期及び方法については説明する必要はない。これは37条書面の必要的記載事項である。同法35条1項、同法37条1項3号。

(3)は管理の内容までは説明する必要はない。

　管理が委託されている場合、委託先の氏名、住所(法人の場合は、その商号、名称、主たる事務所の所在地)を説明しなければならないが、その内容までは説明する必要はない。同法35条1項6号、同法施行規則16条の2第8号。

(4)は説明の必要があり、正解。

　当該マンションの専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容を説明しなければならない。同法35条1項6号、同法施行規則16条の2第3号。

【問題1-38】　正　解　(2)

(1)は正しい。

　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、必ずその内容を37条書面に記載しなければならない。宅地建物取引業法37条1項10号。

(2)は誤りで、正解。

　書面の交付は、宅地建物取引士が書面に記名し、貸借契約が成立した後、遅滞なく行わなければならないが、重要事項の説明を行った宅地建物取引士と同一である必要はない。同法37条3項。

(3)は正しい。

　当該建物が既存建物である場合、建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項は、必ず37条書面に記載しなければならない。同法37条1項2号の2。

(4)は正しい。

　宅地・建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する定めがある場合は、必ずその内容を37条書面に記載しなければならない。同法37条1項11号。

【問題1-39】　正　解　(3)

アは違反しない。

　当該宅地建物について、買主への所有権移転登記がなされたとき、又は買主が所有権の登記をしたときは、重ねて手付金等の保全措置は講じなくてもよい。宅地建物取引業法41条の2第1項ただし書。

イは違反する。

　営業保証金の額に関係なく、手付金の額が売買代金の額の10%を超えているので、保全措置を講じなければならない。同法41条の2。

ウは違反する。

　工事完了後の売買における手付金等保全措置は、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険、又は指定保管機関による保管によって行われ、宅建業者による保全措置は認められない。同法41条の2第1項。

イとウが違反し、正解は(3)である。

【問題1-40】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

　相手方等を威迫する行為をした場合、監督処分を受けることがあるが罰則を受けることはない。宅地建物取引業法47条の2第2項、65条4項2号、66条1項9号。

(2)は正しい。

　目的物の契約内容不適合責任に関し、民法566条の規定より買主に不利な特約をすることができないのが原則であるが、契約内容不適合責任を負う期間について目的物引渡しの日から2年以上とする特約は例外的に有効である。宅地建物取引業法40条1項。

(3)は正しい。

　手付の分割払いによって契約の締結を誘引することも手付の貸与の禁止に該当し、宅建業法違反となる。同法47条3号。

(4)は正しい。

　割賦販売において賦払金の支払いの遅滞を理由とする契約解除は、30日以上の期間を定めて書面で催告しなければならない(同法42条1項)。したがって、本肢の特約は買主に不利であり、無効である。同法42条2項。