トータルブレインのマンション最前線　20年の首都圏市場総括および21年の課題と展望(下)　今年も高値安定、当面は販売3万戸程度

　トータルブレインのレポート「20年首都圏マンション市場総括および21年の課題と展望」の後半。同レポートでは、21年の販売戸数は昨年同様、前半中心に新型コロナウイルスの影響は大きいものの、販売自粛がないと想定すれば3万戸前後になると予測する。他にも21年の課題と展望としていくつかのポイントを挙げている。

　例えば、「新築マンション価格は今年も高値安定」。東京都心の不動産は世界基準では割安評価で海外からの投資意欲も旺盛、今後も激しい用地取得競争が継続すると見られる。新築マンション価格も用地仕入れ競争の激化で当分は高止まりが続くため、希少価値が高い都内都心の好立地案件は強気の姿勢が必要。当面は利便性の高い好立地のグロス圧縮商品が市場の主流と考えられるが、緩和マネーや富裕層、アッパーサラリーマン、パワーカップルといった高体力層とは異なり、一般ファミリー層は価格上昇に対するキャパシティが大きくはないため、郊外の一般層をターゲットとするマーケットでは、価格の大幅上昇は難しい。都心からの距離感や利便性・希少性といった立地力を軸としたマーケット格差は今後も続くとしている。

　また、「郊外マーケットが狙い目に。ただし需給バランスは重要」。20年に売れ行きが好転した郊外部について。コロナで在宅時間が増加する中、今の賃貸住宅への不満から賃貸脱出・持ち家志向が高まっているが、予算は限られるためエリア・駅・駅距離は多少妥協しても〝買える価格〟を重視する傾向が強まっている。ただし、割安な価格設定でも需給バランスが厳しく苦戦している事例は見られるため、需給バランスが重要な要素となっている。そして、今後の価格上昇の許容範囲としては、返済負担率(近年は17%台で推移)の上限を18%台までと仮定すれば、同金利・同所得水準ならばグロス価格上限は5000万～5200万円程度まで伸びるため、今後の郊外市場での価格の伸びしろは3～7%程度と考えられるとしている。