宅建士　最後に覚える重要数字

※賃借権の存続期間について、改正前の民法の記述が当初載っていました。正しくは、最長50年です。訂正いたします。

項目の◎印は特に重要という目印です。

民法などの権利関係

○年齢20歳をもって成年とする。ただし、未成年者でも婚姻した場合は成年に達したものとみなされる。なお、男は18歳、女は16歳になれば婚姻することができる。

○被保佐人が山林10年、その他の土地5年、建物3年を超える賃貸借を行うには保佐人の同意が必要である。

◎取消権は、追認することができる時から5年間で時効により消滅する。行為の時から20年を経過したときも同様である。

○催告があったときは、その時から6カ月を経過するまでの間は、時効は完成しない。

◎所有の意思をもって平穏かつ公然に他の不動産を占有しこれが一定期間継続するとその所有権を取得する。その一定期間とは善意無過失の場合は10年、それ以外の場合は20年である。

◎債権は、原則、権利行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年で消滅。

○境界線から1メートル未満のところに、他人の宅地を眺めることができる窓や縁側(ベランダを含む)を設ける者は目隠しをしなければならない。

◎共有物の管理行為は各共有者の持分の価格の過半数で決定する。

◎各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができるが、5年を超えない期間内で分割をしないという契約をすることができる。

◎抵当権者が利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、満期となった最後の2年分についてのみ抵当権を行使することができる。なお、他に債権者がいない場合は、満期となった2年分に限られないことに注意。

○根抵当権の元本を確定するための日を決め又は変更する場合には、その日から数えて5年以内になるようにしなければならない。

○利息を生ずべき債権につき別段の意思表示がないときはその利率は年3%とする。

◎契約不適合責任については、買主がその不適合を知った時から1年以内に通知しなければならない。

○買戻しの期間は10年を超えることができない。もしこれより長い期間を定めたときは10年に短縮する。

○買戻しにつき期間を定めなかった場合は、5年以内に買戻さなければならない。

◎賃貸借の存続期間は最長50年である。

○請負人の担保責任の請求期限間は1年である。

◎不法行為による損害賠償請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時より3年間これを行わなかったときは時効によって消滅する。不法行為の時から20年を経過したときもまた同じである。

◎非嫡出子の相続分は嫡出子と平等である。

○被相続人は相続開始の時から5年を超えない範囲内で遺産分割を禁止することができる。

◎相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3カ月以内に、単純もしくは限定の承認又は放棄をしなければならない。

○15歳に達した者は遺言をすることができる。

○公正証書遺言をするには、証人2人以上の立会いが必要である。

◎直系尊属のみが相続人であるときの遺留分は被相続人の財産の3分の1であり、その他の場合には被相続人の財産の2分の1である。なお、兄弟姉妹には遺留分がないことに注意。

○遺留分権利者が相続の開始及び減殺すべき遺贈又は贈与のあったことを知ったときから1年、又は相続開始の時から10年経過すると遺留分侵害額請求権は消滅する。

◎配偶者居住権

　配偶者は、被相続人所有の建物に、相続開始時に、無償で居住していた場合、原則、最低6カ月間は無償で居住できる。

○区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は管理者に対し、会議の目的である事項を示して集会の招集を請求することができる。

◎集会の決議に区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数が必要なもの (1)共用部分の重大変更 (2)規約の設定、変更、廃止 (3)建物の敷地、附属施設の重大変更 (4)管理組合法人の設立、解散 (5)義務違反者に対する専有部分の使用禁止の請求、区分所有権の競売の訴え (6)義務違反の占有者に対する引渡し請求の訴え (7)建物価格の2分の1を超える滅失の場合の建物の復旧 (8)各棟の区分所有建物の団地管理組合への管理の委託

　なお、建替え決議は各5分の4以上の多数が必要。

◎借地権の存続期間は堅固、非堅固の区別なく一律に30年(それ以上の期間を定めたらその期間)。当初の存続期間が満了したのち借地契約が更新された場合は1回目の更新のときは、その存続期間は20年、2回目以降の更新からは10年となる。

◎建物を競売により競落した者は、地主が不利となるおそれがないのに賃借権の譲渡を承諾しないときは代金支払い後2カ月以内に限り、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可の申し立てをすることができる。

◎定期借地権には次の3つのタイプがある。 (1)一般定期借地権=存続期間を50年以上として借地権を設定し、期間満了時に正当事由がなくても、更地で土地を返還させる特約 (2)建物譲渡特約付き借地権=借地権設定後30年以上経過した後、地主が建物を買い取ることにより借地権を消滅させる特約 (3)事業用借地権=専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ存続期間を10年以上50年未満とし期間満了時に正当事由がなくても更地で土地を返還させる契約。

◎期間が1年以上の定期借家契約においては、賃貸人は期間満了の1年前から6カ月前までの間に、契約が満了する旨を通知しなければならず、この通知をしなかったときは、通知の時から6カ月を経過するまで、契約の終了を賃借人に対抗することができない。

◎居住用建物(床面積200m2未満のものに限る)の定期借家契約では、賃借人は転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事由により自宅として使用が困難となったときは、1カ月の予告期間で解約の申し入れができる。

法令上の制限

◎2以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は国土交通大臣が定める。

○都道府県は5年ごとに都市計画区域に関する調査を行う。

◎市街化区域とはすでに市街化を形成している区域又はおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である。

○地区整備計画が定められている地区計画区域内で土地の区画形質の変更等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに一定事項を市町村長に届け出なければならない。

○10ヘクタール以上で2以上の市町村の区域にわたる風致地区は都道府県が定める。

○3ヘクタールを超える市街地再開発事業は都道府県が定める。

◎第2種特定工作物とはゴルフコース及び1ヘクタール以上の陸上競技場、野球場等をいう。

◎市街化区域内で行う開発行為でその規模が1000m2未満のものは許可が不要である。

◎非線引き都市計画区域及び準都市計画区域内で行う開発行為でその規模が3000m2未満のものは許可が不要である。

◎都市計画区域及び準都市計画区域外で行う開発行為で規模が1ヘクタール未満のものは許可が不要である。

○開発行為の規模が1ヘクタール以上の開発行為の設計図書は一定の資格を有する者の作成したものでなくてはならない。

◎建築物の敷地は原則として道路に2メートル以上接していなければならない。

◎建築基準法の規定の適用の際に現に建築物が立ち並んでいる道で特定行政庁の指定があったものは、幅員が4メートル未満であっても道路とみなされる。この場合には、現況道路の中心線から水平距離2メートルずつ両側に後退した線が道路境界線とみなされる。

◎敷地が幅員4メートル以上の道に2メートル以上接する建築物で、利用者が少数であるものについては、特定行政庁が認めれば接道規制は適用されない。

◎防火地域内においては、地階を含む階数が3以上の建築物又は延べ面積が100m2を超える建築物は原則として耐火建築物としなければならない。

○防火地域内の高さ2メートルを超える門又は塀は不燃材料で造り、又は不燃材料でおおわねばならない。

○防火地域内の看板等の工作物で建築物の屋上に設けるもの、又は高さ3メートル(工作物自体の高さ)を超えるものはその主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。

◎準防火地域内においては、地階を除く階数4以上の建築物又は延べ面積が1500m2を超える建築物は耐火建築物としなければならない。

◎準防火地域内において、地階を除く階数が3の建築物で延べ面積が500m2以下のものは耐火建築物、準耐火建築物又は一定の技術的基準に適合する建築物とすることができる。

◎建蔽率が80%で防火地域内にある耐火建築物には建蔽率の制限はない。

○住宅の用途に供する部分の地下室は、住宅の用途に供する部分の地上部分との合計面積の3分の1までは容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しない。

◎老人ホーム、福祉ホームの共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積については、容積率の算定基礎となる延べ面積には算入しない。

◎建築物の前面道路の幅員が12メートル未満である場合、容積率は、その前面道路の幅員のメートルの数値に原則として10分の6(住居系用途地域では10分の4)を乗じたものと都市計画で定められた容積率のいずれか低い方でなければならない。

○第1種、第2種低層住居専用地域、田園住居地域内においては都市計画で外壁の後退距離の限度を1.5メートル又は1メートルと定めることができる。

◎用途地域内において、建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を都市計画で定める場合、200m2以内の範囲で定めなければならない。

◎日影規制の対象となる建築物 (1)第1種･第2種低層住居専用地域、田園住居地域―軒の高さが7メートルを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物 (2)第1種･第2種中高層住居専用地域、第1種･第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域―高さが10メートルを超える建築物 (3)用途地域の指定のない区域―[軒の高さが7メートルを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物]又は[高さが10メートルを超える建築物]のうち、地方公共団体が条例で指定するもの

◎日影規制の対象区域外にある高さが10メートルを超える建築物で、冬至日において、対象区域内に日影を生じさせるものは、対象区域内にある建築物とみなして日影規制が適用される。

○高さ31メートルを超える建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。

○高さ20メートルを超える建築物には有効な避雷設備を設けなければならない。

○住宅の居室には採光のため、窓その他の開口部を設け採光に有効な部分の面積を居室の床面積に対して7分の1以上としなければならない。

○居室には換気のための窓その他の開口部を設け、換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、20分の1以上のものとしなければならない。

◎建築確認を要する建築物の種類と階数、規模

(1)特殊建築物―100m2超

(2)木造―3階以上、高さ13メートル超、軒高9メートル超、500m2超のいずれかに該当

(3)木造以外―2階以上、200m2超のいずれかに該当

(4)一般建築物―規模に関係なし

◎増改築、移転の場所が防火地域、準防火地域外で床面積の合計が10m2以内のものは、建築確認を受ける必要はない。

◎規制区域、注視区域、監視区域外で土地売買等の契約をした場合、権利取得者は契約を締結した日から起算して2週間以内に一定事項をその土地が所在する市町村長を経由して都道府県知事に届け出なければならない。

◎国土利用計画法の届け出を要する取引の面積

(1)市街化区域=2000m2以上

(2)市街化区域以外の都市計画区域=5000m2以上

(3)都市計画区域以外の区域(準都市計画区域を含む)=　10000m2以上

○都道府県知事は上記の届出があった場合、一定事項に該当するときは届出後3週間以内に届出に係る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告することができる。なお、この期間は合理的理由があるときは、3週間の範囲内において延長することができる。

◎農地を農地以外に転用する場合、原則として許可が必要であり、その許可権者は農地の面積を問わず、都道府県知事(指定都市の場合は市長)である。

◎自己所有の農地(2a未満)を農業用施設に転用する場合は農地法の許可は不要である。

◎農地、採草放牧地を転用目的で権利移動する場合の許可権者

　農地、採草放牧地、あるいは同一の事業の目的に供するため、農地と採草放牧地を合わせて権利移動する場合=すべて、都道府県知事(指定都市の場合は市長)である。

◎都道府県知事の許可を必要とする宅地造成工事

(1)切土-2メートルを超える崖を生ずるもの

(2)盛土-1メートルを超える崖を生ずるもの

(3)切土と盛土とを同時にする場合、盛土部分に生ずる高さ1メートル以下でも全体で高さ2メートルを超えて崖を生ずるもの

(4) (1)～(3)に該当しないものであっても土地の面積が500m2を超えるもの

◎宅地造成工事等の届出

(1)宅地造成工事規制区域指定の際、現に宅地造成工事を行っている造成主-宅地造成工事規制区域指定後21日以内に届出

(2)高さ2メートルを超える擁壁の除却工事を行おうとする者、排水施設等の除却工事を行おうとする者-工事に着手する日の14日前までに届出

(3)宅地以外の宅地に転用した者-転用後14日以内に届出

◎土壌汚染対策法の届出　 3000m2以上の土地の形質の変更をしようとするものは、工事着手30日前までに都道府県知事に届け出なければならない。

宅地建物取引業法

◎免許基準とされる専任の宅地建物取引士の法定数は、事務所においてはその業務に従事する者5人に1人以上の割合、案内所においては少なくとも1人以上である。

◎宅建業者名簿に変更が生じた場合、30日以内にその旨を免許権者に届け出なければならない(ただし、兼業の種類についてはその必要なし)。

◎国土交通大臣･知事免許の有効期間はともに5年であり、免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までに免許申請書を提出しなければならない。

◎免許換えにより新たに受けた免許の有効期間は新たに取得した日から5年である。

◎宅建業者が合併により消滅した場合、消滅会社の代表役員であった者がその日から30日以内に免許権者に届け出なければならない。

◎専任の宅地建物取引士の数が法定数に不足することになった場合、宅建業者は2週間以内に是正措置をとらなければならない。

○宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は、登録をしている知事が指定する講習で交付の申請前6カ月以内に行われるものを受講しなければならない。ただし、試験合格の日から1年以内の者、又は登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付を受ける場合はこの限りではない。

◎営業保証金の供託額は主たる事務所は1000万円、その他の事務所は500万円である。

◎有価証券で営業保証金を供託する場合の評価額 (1)国債証券―額面金額の100%　(2)地方債証券、政府保証債証券―額面金額の90%　(3)その他の国土交通省令で定める有価証券―額面金額の80%

◎宅建業者は還付によって営業保証金が不足することになったときは、免許権者からその旨の通知を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。

◎宅建業者が専属専任媒介契約を締結した場合、契約の日から5日以内(契約締結日と休業日を除く)に契約の相手方を探索するため、目的物件について指定流通機構に登録しなければならず、また業務処理状況を1週間に1回以上の割合で報告しなければならない。専任媒介契約の場合は7日以内、2週間に1回以上の割合。

○専任媒介契約の有効期間は3カ月を超えることはできず、これより長い期間を定めたときは、その有効期間は3カ月とされる。

◎宅建業者がクーリング・オフに関する方法等を書面で告知した日から起算して8日が経過すると申込みの撤回等を行うことができない(当日を算入)。

◎宅建業者は自ら売主となる場合、代金の10分の2を超える手付を受領してはならない。

◎宅建業者が自ら売主となる場合において、担保責任を負う期間を宅建業者が物件を引渡した日から2年以上とする特約は有効である。

◎宅建業者は自ら売主となって工事完了前の物件を販売して、代金額の5%又は1000万円を超える手付金等を受け取るときは、受領前に手付金等の保全措置を講じなければならない(完成物件では10%又は1000万円を超える場合となる)。

○宅建業者が自ら売主となって行う割賦販売における賦払金の支払いの遅滞を理由とする契約解除は30日以上の期間を定めて書面で催告しなければならない。

◎従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。

◎帳簿は閉鎖後5年間(宅建業者自らが売主となる新築住宅の業務に関するものは10年)保存しなければならない。

◎契約の締結等を行う案内所等については、業務を開始する10日前までに(中10日)、免許権者及び所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。

◎弁済業務保証金分担金の額は主たる事務所は60万円、その他の事務所は30万円である。

◎保証協会の社員が事務所を増設した場合、その日から2週間以内に増設した事務所分に相当する弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。

◎保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から1週間以内にその納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

◎宅建業者が保証協会の社員の地位を失った場合、その日から1週間以内に営業保証金を供託する必要がある。

◎400万円以下の空き家等(建物だけでなく土地も含む)の売買や交換の媒介･代理の場合、売主から受領できる報酬の限度額は18万円+消費税

◎直ちに-事務禁止処分期間満了後に請求があった場合の宅地建物取引士証の返還

◎速やかに-宅地建物取引士証の返納･提出

◎遅滞なく-免許証の再交付の申請、返納、変更の登録、宅地建物取引士証の書き換え交付の申請、指定流通機構に登録した物件について契約が成立したときの同機構への通知、37条書面の交付、他県知事免許業者に対して指示又は業務停止処分をした場合の報告又は通知、指示又は事務禁止処分をした場合のその宅地建物取引士の登録知事への通知。

【住宅瑕疵担保履行法】

◎供託額―基準日前10年間に引き渡した新築住宅の戸数を基礎とする金額

◎供託等の届出―基準日ごとに、基準日から3週間以内

○供託等をしていない場合等の措置―基準日の翌日から50日経過後、新築住宅の売買契約の禁止

◎不足額の追加供託―通知書の送付を受けた日から2週間以内