ADRの現場から　話し合いでトラブルを解決　86　カビ・ダニ測定技能士(4)　民法改正と善管注意義務

　「契約や金銭の支払いに関するルールを定めた民法の規定(債権法)を見直す改正法案」が17年5月26日に成立、20年4月1日に施行されることになっています。この改正は1896年(明治29年)の制定以来、実に120年ぶりのものとなります。不動産管理と密接な関わりのある敷金・原状回復に関する主な改正点としては、「敷金の返還」や「賃借人が経年変化(時間の経過と共に起こる不可抗力的な変化)による物件の原状回復義務を負わない」ということが明確にされました。

　ここで、敷金・原状回復トラブルが発生する理由を考えてみます。敷金・原状回復トラブルが発生する理由の一つに「賃借人が善管注意義務の存在を知らない」ということが挙げられます。善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略であり、賃借人は賃貸人に対し、借りた物件を明け渡すまで善良な管理者の注意(常識的な管理意識)をもって、その物件を保管しなければならないとされています。これはつまり、賃借人が物件を故意に破損したり、物件管理上の過失があると認められたものに対しては、損害賠償の義務が発生するというものです。

　例えば、「換気をしなかったためにカビが生えてしまった」「日常清掃を怠ったためにダニが発生した」というものは物件管理上の過失とされるケースがあります。実際に、閉め切った浴室で日常的に湯舟に水を張っていたことが原因で物件がカビだらけになった入居者が、原状回復費用を請求された例があります。