2019　宅地建物取引士受験セミナー　(18)

【問題2-36】　

　宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

アAは、貸主Bと借主Cとの間で締結される建物賃貸借契約について、Bの代理として契約を成立させたときは、BとCに対して37条書面を交付しなければならない。

イAが建物の売買契約の締結を勧誘するに際し、37条書面の記載事項について、不注意により事実を告げなかった場合、宅地建物取引業法違反となる。

ウAが自ら売主として、宅地建物取引業者Dの媒介により、宅地建物取引業者Eと宅地の売買契約を締結した場合、Aは、自社の宅地建物取引士Fをして当該書面へ記名押印させなければならない。

(1)なし　(2)一つ　(3)ニつ　(4)三つ

【問題2-37】

　宅地建物取引業法第35条に規定する書面(以下「重要事項説明書」という。)と37条書面の記載事項に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア相手方が宅地建物取引業者である場合、業者は両書面の交付義務を負うが、宅地建物取引士に説明させる義務は負わない。

イ「代金・交換差金以外の金銭の授受の時期は、重要事項説明書の記載事項ではないが、37条書面では記載事項となる。

ウ「抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借を媒介するにあたり、貸主からその旨の告知がなくても、両書面に記載しなければならない。

(1)なし　(2)一つ　(3)ニつ　(4)三つ

【問題2-38】

　宅地建物取引業者Aが自ら売主として締結した建物の売買契約について、買主が法第37条の2の規定に基づき売買契約を解除する場合に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア買主Bは、自ら希望して自宅近くのレストランで契約し、2日後、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた場合、Bは、契約日から起算して9日目に、契約を解除できる。

イ買主Cは、ホテルで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約と手付金の交付を済ませたが、後日、適法にクーリング・オフした場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺できる。

ウAが買主Dに交付すべき書面には、Aの商号、名称、住所及び免許証番号等、Dの氏名及び住所、クーリング・オフができる旨等が記載される。

(1)なし　(2)一つ　(3)二つ　(4)三つ

【問題2-39】

　宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主との間で、B所有の建物の売買契約を締結しようとしている。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)Aは、Bと当該建物について売買契約(Aがローンを組めないときは、契約が無効になる旨の条件付)を締結している場合には、買主Cと当該建物の売買契約を締結することができる。

(2)Aは、Bと当該建物について売買契約を締結していなくても、買主Dから受領する手付金の保全措置を講じれば、Dと当該建物の売買契約を締結することができる。

(3)Aは、Bと当該建物についての売買契約を締結していない場合でも、Bが宅地建物取引業者であれば、買主Eと当該建物の売買契約を締結することができる。

(4)Aは、Bと当該建物について売買契約の予約を締結している場合、その予約を本契約に改める前においては、買主Fと売買契約を締結することはできない。

【問題2-40】

　宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した未完成の建物(価格3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Bに登記の移転等はない。

(1)Aは、保険事業者との間で保証保険契約を締結し、手付金200万円を受領し、後日、保険証券をBに交付した。

(2)Aは、契約締結日前に申込証拠金50万円(契約締結後、代金に充当される)を受領した後、必要な保全措置を講じないで、手付金100万円を受領した。

(3)Aは、銀行との間で保証委託契約を締結し、保証証書がBに交付されたので、Bから800万円の手付金を受領した。

(4)Aは、本件手付金150万円の一部50万円について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引していた。

【問題2-36】　正　解　(3)

アは正しい。

　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、37条書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法37条2項)。

イは誤り。

　宅地や建物の売買契約等の締結を勧誘するに際し37条書面の記載事項等につき、「故意」に事実を告げず、又は不実のことを告げると宅建業法違反となる(同法47条)。不注意は該当しない。

ウは正しい。

　複数の宅建業者が取引に関与するときは、「全ての業者」が宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させる必要がある(同法37条3項)。

正しい記述はアとウであり、正解は(3)である。

【問題2-37】　正　解　(3)

アは正しい。

　相手方が宅建業者の場合、業者は、重要事項説明書の交付のみで足り、宅建士に説明させる義務はない(宅地建物取引業法35条6項)。37条書面は交付のみで足り、説明義務はない(同法37条)。

イは正しい。

　代金・交換差金以外の金銭の授受の時期は、重要事項説明書の記載事項ではない(同法35条1項7号)が、37条書面では記載事項となる(同法37条1項6号)。

ウは誤り。

　「登記された権利に関する事項」は、重要事項説明書の記載事項である(同法35条1項1号)。しかし、37条書面の記載事項ではない。

正しい記述はアとイであり、正解は(3)である。

【問題2-38】　正　解　(3)

アは正しい。

　買主自ら申し出たレストランでの契約は、クーリング・オフの対象となる(宅地建物取引業法施行規則16条の5)。また、書面で告知された日から起算して8日間を経過していないので、Bは解除できる(同法37条の2第1項1号)。

イは誤り。

　クーリング・オフをした場合、業者は、速やかに、売買契約締結の際に受領した手付金等を返還しなければならない(無条件解除、同法37条の2第1項)。Aは、損害額と手付金を相殺できない。

ウは正しい。

　宅建業者は、クーリング・オフできる旨及びその方法を告げるときは、一定事項を記載した書面で告げなければならない(同法施行規則16条の6)。その書面には、本肢の列挙事項等が記載される。

正しい記述はアとウであり、正解は(3)である。

【問題2-39】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

　AB間の売買契約が停止条件付の場合には、AはCと当該建物の売買契約を締結できない(宅地建物取引業法33条の2第1号)。しかし、解除条件付の場合は、締結できる。

(2)は誤り。

　手付金等の保全措置による制限解除は、未完成物件に関するもので、他人の所有の物件の制限解除事由とならない(同法33条の2第2号)。

(3)は誤り。

　「買主」が宅建業者の場合、この規定の適用はない(同法78条2項)が、「所有者」が宅建業者の場合は適用(規制)される。

(4)は誤り。

　AB間の売買契約が予約の場合、Aは、予約のままでFとの間で当該建物の売買契約を締結することができる(同法33条の2)。

【問題2-40】　正　解　(2)

(1)は違反する。

　手付金が売買代金の5%(未完成物件、150万円)を超えており、事前に保全措置を講じなければならない(宅地建物取引業法41条1項)。保証保険契約の場合、手付金受領の前に保険証券を交付する必要がある。

(2)は違反せず、正解。

　「契約締結後、代金に充当される申込証拠金」は、保全措置の対象であるが、手付金との合算額は150万円(5%)であり、受領前の保全措置は不要である(同法41条の2第1項)。

(3)は違反する。

　保全措置を講じても、代金額の20%(600万円)を超える手付金を受領すると、[手付の額の制限]規定に違反する(同法39条1項)。

(4)は違反する。

　宅建業者は、相手方等に対し、宅地若しくは建物の売買等の契約の締結を勧誘するに際し、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引してはならない(同法47条3号)。