明海大学不動産学部　不動産の不思議　学生たちの視点と発見　第279回　道路に面する高層住宅　不思議が詰まった伝統的団地

　【学生の目】

　市川塩浜で大きな団地を見つけた。看板によると独立政法人UR都市機構の「ハイタウン塩浜」で、広幅員の道路に面してそそり立つ14階の高層住宅が目を引いた(写真)。

　URは「Urban Renaissance Agency」の略だ。同機構は04年設立の新しい組織だが、戦後の住宅問題を解決するため55年に設立された日本住宅公団が起源で、81年に宅地開発公団と統合して住宅・都市整備公団、99年都市基盤整備公団、04年UR都市機構になった。住宅や都市開発の変化を物語る組織で、15年3月末までに供給した住戸数は88万8038、団地数は2029である。

　高層住宅のルーツを探ると、日本住宅公団が1958(昭和33)年に完成させた晴海高層アパートにたどりつく。鉄骨鉄筋コンクリート造 10 階建ての集合住宅で、近代建築の巨匠ル・コルビュジェに師事した前川國男が設計した。コルビュジェ設計の歴史的な高層住宅ユニテ・ダビタシオンに通じるデザイン性があり、高層住宅が受け入れられる契機となった。最近は超高層マンションが人気だが(朽方勇祐「不動産の不思議第254回」18年10月16日号)、以前は版状の高層住宅が主流だった。

　版状の住宅がなぜ14階か調べると、15階からは非常用エレベーターが不可避だからだ。

　高さが31メートルを超える建物は非常用エレベーターが必要だが、緩和規定で31メートル超の階数が4以下で、防火区画があれば不要だ(建築基準法施行令129条の13の2)。階高3メートルで考えると31メートルの範囲に10階が納まり、14階までは非常用エレベーターなしで建設できる。場所と費用を考えると14階に合理性がある。15階以上に通じる直通階段は特別避難階段にする(施行令122条)ことも理由となりうるが、例外規定を使えば住宅は通常の避難階段で済む。

　そそり立つ配置については、80(昭和55)年創設の沿道地区計画で、背後の住宅への騒音や大気汚染の〝防御壁〟となる緩衝建築物を誘導することがある。ハイタウン塩浜は81(昭和56)年に開発されており制度の普及前だが、住宅で守られた団地内部に保育園がある。スーパーマーケット、病院や郵便局もあり、住民のコミュニケーションの場がある。伝統的な団地には様々な不思議が詰まっている。

　【教員のコメント】

　外気に開放された片廊下型の高層住宅は昭和終盤以降の団地風景を象徴する。床面積に入らず容積率から除外、居室の採光に便宜、住戸環境が均一など民間も多用したが、片持梁が外廊下を支えるURの建物は堅牢で、引き継ぎたいストックだ。