2019　宅地建物取引士受験セミナー　(8)

【問題1-36】

　宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を宅地建物取引士が行う場合における次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、重要事項を説明すべき相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

ア建物の貸借の媒介の場合は、建物の売買の媒介の場合と異なり、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときでも、その概要を説明する必要はない。

イ建物の貸借の媒介の場合は、建物の売買の媒介の場合と同様に、津波災害警戒区域内にあるときはその旨を説明しなければならない。

ウ居住用建物の貸借の媒介の場合は、台所、浴室等の設備の整備状況を説明しなければならないが、事業用建物の場合は、その説明をする必要はない。

エ建物の貸借の媒介の場合は、借賃以外に授受される金銭の額並びにその授受の目的及び授受の時期については説明しなければならない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)四つ

【問題1-37】

　マンション(区分所有建物)の分譲の媒介をする場合に、宅地建物取引業法35条の規定に基づき重要事項として説明しなければならない事項は、次のうちどれか。なお、重要事項を説明すべき相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

(1)当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、その内容と使用者の氏名及び住所

(2)当該マンションの代金の額並びにその支払の時期及び方法

(3)管理が委託されている場合の管理先の氏名、住所(法人の場合は、その商号、名称、主たる事務所の所在地)及び管理の内容

(4)建物の所有者が負担しなければならない計画修繕費等の費用を特定の者にのみ減免する規約の内容。

【問題1-38】

　宅地建物取引業者が媒介をして建物の売買を成立させた場合に交付すべき宅地建物取引業法第37条に規定する書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)当該建物の売買契約において、売主と買主にそれぞれ別の宅地建物取引業者A、Bが媒介するときは、Aが代表して37条書面を作成したとしても、その交付についてはA及びBがその義務を負う。。

(2)37条書面の交付は、当該建物について重要事項の説明を行った宅地建物取引士が37条書面に記名押印をし、売買契約が成立した後、遅滞なく行わなければならない。

(3)当該建物が既存建物である場合、建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項は、必ず37条書面に記載しなければならない。

(4)天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を必ず37条書面に記載しなければならない。

【問題1-39】

　本店と1つの支店を有する宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと宅地(造成工事完了済)の売買契約(価格3,000万円)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組み合わせとして正しいものはどれか。

アAは、Bから手付金400万円を受領するにあたって、指定保管機関Cと手付金等寄託契約を結び、その契約を証する書面をCがBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記なされたので、当該寄託契約を解除した。

イAは、Bから手付金400万円を受領するに当たって、営業保証金である1,500万円の範囲内であったので保全措置は講じなかった。

ウAは、Bから手付金600万円を受領するにあたって、300万円は銀行Dと保証委託契約を締結し、残りの300万円については、宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Eを連帯保証人として、それぞれの契約書をBに交付した。

(1)ア、イ　(2)ア、ウ　(3)イ、ウ　(4)ア、イ、ウ

【問題1-40】

　宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBに宅地を販売する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)Aが当該契約を締結する際、Bを威迫する行為をした場合、監督処分を受けるとともに、罰則の適用を受けることがある。

(2)Aが瑕疵担保責任を負うべき期間を「Bが当該宅地の瑕疵の事実を知った時から2年」とした場合、この特約は有効である。

(3)Aは、契約の締結を誘引するため、Bの手付金の支払いについて分割払いとすることはできない。

(4)当該宅地の売買契約が割賦販売の場合において、AがBと「賦払金の支払いを30日以上怠れば当然に解除となる」とした場合、この特約は無効である。

【問題1-36】　正　解　(2)

アは正しい。

　建物の売買の場合は、建蔽率及び容積率に関する制限の概要を説明しなければならないが、建物の貸借の場合はその必要はない。宅地建物取引業法35条1項2号。

イは正しい。

　津波災害警戒区域にあるときは、建物の売買と同様に建物の貸借の場合にもその旨を説明しなければならない。同法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第3号。

ウは誤り。

　居住用建物と同様に事業用建物の貸借の媒介を行うに当たっても台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。同法35条1項14号、施行規則16条の4の3第7号。

エは誤り。

　代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的を説明しなければならないが、その金銭の授受の時期については説明する必要はない。同法35条1項7号。

アとイが正しく、正解は(2)である。

【問題1-37】　正　解　(4)

(1)は説明事項とされていない。

　マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約は、その内容を説明すればよく、その使用者の氏名及び住所については説明する必要はない。宅地建物取引業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第4号。

(2)は説明事項とされていない。

　代金の額並びにその支払の時期及び方法については説明する必要はない。代金の額並びにその支払の時期及び方法は37条書面の必要的記載事項である。同法35条1項、同法37条第1項。

(3)は説明事項とされていない。

　管理が委託されている場合、委託先の氏名、住所(法人の場合は、その商号、名称、主たる事務所の所在地)を説明しなければならないが、その内容までは説明する必要はない。同法35条1項6号、同法施行規則16条の2第8号。

(4)は説明の必要があり、正解。

　建物の所有者が負担しなければならない計画修繕費等の費用を、特定の者にのみ減免する規約の内容は説明しなければならない。同法35条1項6号。同法施行規則16条の2第5号。

【問題1-38】　正　解　(2)

(1)は正しい。

　宅地建物取引業者は、建物の売買に関しその媒介により契約が成立したときは、当該契約の各当事者に遅滞なく、37条書面を交付しなければならない(宅地建物取引業法37条1項)。双方に交付義務がある。

(2)は誤りで、正解。

　書面の交付は、宅地建物取引士が書面に記名押印し、売買契約が成立した後、遅滞なく行わなければならないが、重要事項の説明を行った宅地建物取引士と同一である必要はない。同法37条3項。

(3)は正しい。

　当該建物が既存建物である場合、建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者双方が確認した事項は、必ず37条書面に記載しなければならない。同法37条1項2号の2。

(4)は正しい。

　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を書面に記載しなければならない。同法37条1項10号。

【問題1-39】　正　解　(3)

アは違反しない。

　当該宅地建物について、買主への所有権移転登記がなされたとき、または買主が所有権の登記をしたときは、重ねて手付金等の保全措置は講じなくてもよい。宅地建物取引業法41条の2第1項ただし書。

イは違反する。

　営業保証金の額に関係なく、手付金の額が売買代金の額の10%を超えているので、保全措置を講じなければならない。同法41条の2。

ウは違反する。

　工事完了後の売買における手付金等保全措置は、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険、又は指定保管機関による保管によって行われ、宅建業者による保全措置は認められない。同法41条の2第1項。

イとウが違反し、正解は(3)である。

【問題1-40】　正　解　(1)

(1)は誤りで、正解。

　相手方等を威迫する行為をした場合、監督処分を受けることがあるが、罰則を受けることはない。宅地建物取引業法47条の2第2項、65条4項2号、66条1項9号。

(2)は正しい。

　Bが瑕疵の事実を知った時から2年まで担保責任を負うという特約は、民法の規定より買主に不利ではなく、この特約は有効である。同法40条、民法570条、566条。

(3)は正しい。

　手付の分割払いによって契約の締結を誘引することも手付の貸与の禁止に該当し、業法違反となる。宅地建物取引業法47条3号。

(4)は正しい。

　割賦販売において賦払金の支払いの遅滞を理由とする契約解除は、30日以上の期間を定めて書面で催告しなければならない(同法42条1項)。したがって、本肢の特約は買主に不利であり、無効である。同法42条2項。