不動産取引現場での意外な誤解　売買編105　競売の入札資格者に債務者の親族は入るか

　Q　前回、「抵当権」の知識は競売から多くを学ぶことができると書いてありましたが、その競売手続についてもう少し詳しく知りたいのですが。

　A　「抵当権の実行」すなわち「競売」がどのように行われるかは、宅建業者にとって非常に重要です。その重要性は売買契約に限らず、賃貸借契約においても同様です。なぜならば、賃貸借物件の貸主は、その建物を建てるときに金融機関から資金を借りて、その完成した建物に抵当権を設定するのが一般的ですから、その抵当権付の建物が競売されたときに、その入居者と競落人(新貸主)との関係がどうなるか(入居者がそのまま住んでいられるか=対抗関係)ということが重要事項説明時のポイントとなるからです。まずは、競売手続がどのような手順で進んでいくかをお話しします。

　競売手続は、まず抵当権者(債権者)が執行裁判所に競売の申し立てをすることにより開始され、その競売物件の権利関係等の調査と価格評価を経て「売却基準価額」が決定されます。それらの関係書類である「現況調査報告書」「物件明細書」「評価書」を入札参加者に閲覧させたうえで入札させ、その最高額入札者に落札させるというのが一般的な方法です。そして、その落札者から支払われた売却代金をもって債権者に債務が弁済(配当)されるというのが競売手続です。