築52年賃貸住宅事業を再生へ　三井不と青木茂建築工房　耐震補強に住戸の市場競争力も　大田区の環7沿い既存不適格物件

　三井不動産と青木茂建築工房は10月16日、都内大田区北馬込1丁目の環状7号沿いで進めている「林マンションリファイニング工事」の解体現場見学会を開いた。両社が業務提携して取り組んでいる老朽化不動産の再生コンサルティングサービスで、昨年竣工した練馬区の賃貸マンションに続く第2弾。

　三井不がオーナーの賃貸マンション事業全体の再生をコンサルし、建物再生分野を青木茂建築工房、施工は三井不動産リフォームが担当する。既存建物は1966年に建てられた築52年の共同住宅兼店舗(地下1階と1階が店舗、2～6階が共同住宅20戸、1住戸約29m2)で、延べ床面積1049m2。建て替えると賃貸住戸が半分となる既存不適格物件。賃貸事業を継続する狙いでリファイニング工事での再生を選択した。

　工事は内外装を一新すると共に耐震補強を行い市場競争力を回復するもの。耐震改修促進法の認定制度を活用して確認申請、検査済証を再度取得する形とした。新規建物は1階を長屋とし、また2～6階の共同住宅の数を17戸に減らし、需要の強い面積(34m2、40m2、58m2)に転換する。延べ床面積は1033m2。工期は約8カ月で、18年3月末に竣工予定。工事費などは非公表。

　解体工事見学会では、1～6階で行っている耐震補強(完了、一部完了)、エレベーターシャフト拡幅(途中段階)、妻側開口部の閉塞・耐震補強(完了、途中段階)、コンクリートを中性化する亜硝酸リチウム内部圧入工法(注入中)を公開した。

　三井不ソリューションパートナー本部の宮田敏雄チーフコンサルタントによると、3年前のセミナーでオーナーから相談があったのがきっかけ。「賃貸事業として再生するには、もう一度30年以上継続できるか、などの観点から検討。工事費が新築の7割程度で、賃料は新築の9割を確保できるリファイニング工事を提案した。練馬区の1号案件に続き、今回も30年以上の長期融資が実現した」と話している。竣工した建物は三井不動産レジデンシャルリースが借り上げて運営する予定だ。