2017宅地建物取引士受験セミナー　(45)

　宅建セミナーは今回で終了します。10月3日号、10日号は直前の重要数字、ポイントを掲載します。

【問題5-21】

　宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

アAは、建物の売買の代理を行う場合に、相手方が宅地建物取引業者であるときは、重要事項の説明や重要事項を記載した書面の交付を行う必要がない。

イAは、既存の建物につき、売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、建物状況調査を実施しているかどうか、及びその実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

ウAは、建物の貸借の媒介を行う場合に、当該建物が造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

エAは、マンションの分譲を行う場合に、台所、浴室、便所等建物の設備の状況を説明しなければならない。

(1)なし　(2)一つ　(3)二つ　(4)三つ以上

【問題5-22】

　宅地建物取引業Aの宅地建物取引業法第37条の契約を証する書面(以下この問において「契約書面」という。)の交付に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

アAは、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。

イAは、売買契約の当事者である場合、あらかじめ契約の相手方の承諾を得ておけば、契約が成立した後、37条書面を交付しなくても業法違反とはならない。

ウAが、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、37条書面を交付する必要はない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)なし

【問題5-23】　

　宅地建物取引業者Aは,自ら売主として宅地建物取引業者でないBに戸建て住宅を販売した。この場合、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づいて、AB間の売買契約を解除できないのは、次のうちどれか。

(1)BがAとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、ホテルで売買契約を締結した場合

(2)BがAのモデルルームで売買契約を締結したが、その際、Aの専任の宅地建物取引士が不在であった場合

(3)Bは、Aから電話で、申込みの撤回等を行える旨及びその方法を告げられていた場合、告げられた日から起算して8日間を経過した場合

(4)Bは、テント張りの案内所で契約を締結し、同時に、書面でクーリング・オフについて告知された。その5日後、Bが登記の移転を受け、かつ、代金の全額を払い終えたが、住宅の引渡しは受けていない場合

【問題5-24】

　宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した宅地(完成済み、代金額3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

アAは、Bの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償において、600万円を超える請求はできない。

イAは、自ら売主として必要な手付金等の保全措置をとれば、宅地の引渡し前に700万円を手付金として受け取ることができる。

ウAは、当該契約において、Bが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間として、契約を締結した日から2年間とする旨の特約を定めることはできない。

エAは、契約日にBから手付金300万円を受領し、その後、中間金として1,000万円を受領する場合、中間金についてのみ保全措置を講じればよい。

(1)なし　(2)一つ　(3)二つ　(4)三つ以上

【問題5-25】

　宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)は、乙県の区域内で行う一団の宅地の分譲について、宅地建物取引業者B社(乙県知事免許)に販売代理を依頼した。B社は、現地に近い駅前に契約の申込を受け付ける案内所(以下、「案内所」という。)を単独で設置した。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

アA社は、案内所にB社と共に標識を掲げなければならない。

イA社は、案内所について法50条第2項の届出を行う必要がないが、B社による届出書については、A社の商号又は名称及び免許証番号を記載しなければならない。

ウB社は、案内所について、営業保証金の供託や弁済業務保証金分担金の納付をする必要はない。

エB社は、案内所に従業者名簿を備え付け、そこに、従業者の氏名、住所、取引士であるか否かの別などを記載しなければならない。

(1)なし　(2)一つ　(3)二つ　(4)三つ以上

【問題5-21】　正　解　(2)

アは誤り。

宅地又は建物の取得者又は借主が宅地建物取引業者である場合、重要事項の説明については、説明は要しないが、重要事項を記載した書面の交付は必要である(宅地建物取引業法35条6項)。

イは誤り。

既存住宅について、建物状況調査の結果の概要等を法35条の説明すべき重要事項とする改正法は、平成28年6月に公布されたが、施行日は平成30年4月1日とされている。まだ、説明の義務はない。

ウは正しい。

すべての取引において説明事項となる(同法35条1項2号、同施行規則16条の4の3第1号)。

エは誤り。

台所、浴室、便所等建物の設備の状況は、建物の貸借の場合に説明が要求される事項である(同法35条1項14号、施行規則16条の4の3第7号)。

正しいのはウのみであり、正解は(2)である。

【問題5-22】　正　解　(3)

アは誤り。

自ら貸主として契約する場合は宅建業に該当しないので、Aには37条書面を交付する義務はない。宅地建物取引業法2条2号、37条2項参照。

イは誤り。

37条書面は、たとえ当事者の承諾があったとしても、トラブルの発生を防止するため、その交付を省略することはできない(同条1項)。

ウは誤り。

建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合、相手方が宅地建物取引業者であっても、37条書面を交付しなければならない(同条1項、78条2項)。なお、【問題5-21】肢アを確認しておくこと。

すべて誤りの肢であり、正解は(3)である。

【問題5-23】　正　解　(2)

(1)は解除できる。

ホテルは事務所等には該当しない(宅地建物取引業法37条の2)。また、クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意は、買主に不利な特約として無効である。したがって、Aは、Bによる契約の解除を拒むことはできない(宅地建物取引業法37条の2第4項)。

(2)は解除できないので、正解。

モデルルームは、土地に定着する案内所(施行規則37条の5第1号ロ)と解されている。また、契約当時、専任の取引士が不在であったことは、当該売買契約がクーリング・オフの対象となるか否かとは関係がない。

(3)は解除できる。

「8日間」は、売主業者から「書面」で申込みの撤回ができる旨を告げられた日から起算する(同1項1号)。電話(口頭)で告げられた場合は、8日間は開始しない。(4)は解除できる。

テント張りの案内所は、土地に定着していないので事務所等に当たらない(施行規則16条1号ロ)。また、物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払うとクーリング・オフができなくなる(法37条の2第1項2号)が、本肢では、まだ建物の引渡しは受けていない。

【問題5-24】　正　解　(2)

アは誤り。

当事者間に損害賠償の予定がないときは、民法の原則に従って、各当事者は、その受けた損害額を立証して、全額を請求できる。代金額の2割までという制約はない。

イは誤り。

業者は、自ら売主となる売買契約において、代金額の10分の2を超える額の手付を受領できない(同法39条1項)。保全措置を講じても、A社は、600万円を超える手付金を受領できない。

ウは正しい。

担保責任の期間は、「引渡しから2年以上」となっていれば有効である(法40条1項)が、「契約を締結した日から2年間」という特約は、それよりも買主に不利な特約として無効になる(同条2項)。

エは誤り。

中間金を受領するときに、受領している手付金と合わせると代金額の10%を超えているので、1,300万円全額について保全措置を講じなければならない(同法41条の2、施行令3条の2)。

以上から、正しいのはウのみであり、正解は(2)である。

【問題5-25】　正　解　(3)

アは誤り。

宅地建物取引業者は、事務所等(設問の案内所も含まれる)の業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、標識を掲げなければならない(宅地建物取引業法50条1項)。掲示義務は設置したB社にあり、A社にはない。

イは正しい。

A社が行う一団の宅地建物の分譲につき、B社が案内所を設置して販売代理する場合、B社は、その案内所について届け出なければならない(法50条2項、15条1項、規則6条の2)。その届出書には、売主Aに関する事項も記載される。

ウは正しい。

営業保証金の供託義務はなく、弁済業務保証金分担金の納付義務もない(同法64条の9第1項)。

エは誤り。

従業者名簿は案内所に備え付ける義務はない(同法48条3項、49条)。なお、改正により、従業者名簿の記載事項から、「従業者の住所」が削除されていることに注意(同法48条3項、規則17条の2第1項)。

以上から、イとウが正しく、正解は(3)である。