2017宅地建物取引士受験セミナー　(26)

【問題3-26】

　次の免許に関する記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア社会福祉法人Aが、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して行う場合は、宅地建物取引業の免許を必要とする。

イ破産管財人Bが、破産財産の換価のために自ら売主となって、反復継続して宅地の売買を行う場合には、免許を受ける必要はない。

ウCが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が宅地建物取引業の規定の適用のない地方公共団体に限られているときは、Cは免許を受ける必要はない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)なし

【問題3-27】

　宅地建物取引業の免許(以下この問において「「免許」という)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)免許を受けようとするA社に、刑法206条(現場助勢罪)の罪により罰金刑に処せられた役員Bがいる場合、その刑の執行を終わってから5年を経過していないときは、A社は免許を受けることができない。

(2)未成年者C(宅建業にかかる営業に関し成年者と同一の行為能力を有する)の法定代理人Dが禁固刑に処せられ、その執行の免除を受けた日から5年を経過していない場合、Cは免許を受けることができない。

(3)宅建業者Eの代表取締役Fが、道路交通法の違反により罰金刑に処せられると、E社の免許は取り消される。

(4)G社に、破産宣告を受け、既に復権を得ている者が役員として就任する場合、それによりG社の免許は取り消される。

【問題3-28】

　宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)A社(甲県知事免許)が、従来からある甲県事務所を支店とし、新たに乙県に乙県事務所を設置して本店とした場合、A社は、直接、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。

(2)免許換えにより新たに受ける免許は新規の免許であり、従前の免許の効力は自動的に消滅するので、免許権者に返納する必要はない。

(3)宅地建物取引士でないAが甲社の非常勤の取締役に就任したときは、甲社は、その旨を届け出る必要がない。

(4)甲社(甲県知事免許)が乙社(乙県知事免許)に吸収合併されて消滅した場合、甲社を代表する役員だったAは、合併の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届けなければならない。

【問題3-29】

　甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)専任の宅地建物取引士は、常勤であることのほかに、成年者であることを要するが、未成年者でも婚姻している場合だけは、専任の宅地建物取引士になることができる。(2)宅地建物取引士が、その信用又は品位を害するような行為をしてはならないとされているのは、業務に従事する場合の規制である。

(3)宅地建物取引士が甲県から乙県に引越しをして住所を変更した場合、宅地建物取引士は、甲県知事を経由して乙県知事に変更の登録を申請することができる。

(4)専任の宅地建物取引士として勤務している法人が業務停止処分に違反したことを理由に免許取消処分を受けても、当該宅地建物取引士の登録が消除されることはない。

【問題3-30】

　宅地建物取引業者Aが、営業保証金を供託している場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)Aが、営業保証金として供託している有価証券を金銭に差し替える場合は、免許権者の許可を受け、その許可書を添えて新たな供託をしなければならない。

(2)Aが、金銭1,000万円と国債500万円を併用して営業保証金を供託している場合に、主たる事務所を移転し、最寄りの供託所に変更があったときは、Aは、1,000万円による供託額については保管替えを請求しなければならない。

(3)Aに対する内装工事業者の工事代金、銀行の融資債権及び従業員の給料債権などは、営業保証金から還付を受けるとができない。

(4)支店の一つを廃止したことにより営業保証金に超過分が生じた場合、Aは、還付請求権者に対し公告をすることなく、超過分を取り戻すことができる。

【問題3-26】　正　解　(1)

アは正しい。

高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続する行為は、宅建業に該当する(宅地建物取引業法2条)。また社会福祉法人は、国等に該当しないので、免許が必要である。

イは正しい。

破産管財人Bが行う宅地の売買は、裁判所の監督の下にあり、かつ営利目的もないので「業」にあたらない。したがって、Bは、免許が不要である(同法2条2項)。

ウは誤り。

国や地方公共団体は、免許を受けなくても宅地建物取引業を営むことができるが、この国等を相手として取引を行う者は免許が必要である(同法2条2項)。

以上から、ウのみが誤りで、正解は(1)である。

【問題3-27】　正　解　(1)

(1)は正しく、正解。

刑法第206条の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過しない者は免許を受けられない(宅地建物取引業法5条1項3号の2)。その者が役員となっているA社も免許を受けられない(同7号)。

(2)は誤り。

営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者の場合は、法定代理人についての免許基準は問題とならない(同法5条1項6号)。

(3)は誤り。

罰金刑が免許の欠格要件となっているのは、宅建業法違反と一定の暴力犯罪、背任罪等である(同法5条1項3号の2)。したがって、E社の免許は取り消されない(同法66条1項1号)。

(4)は誤り。

破産宣告を受けていても、すでに復権している者は、免許の欠格要件に該当しない。したがって、その者を役員に迎えても、G社の免許は取り消されることはない(同法66条1項3号、5条1項1号、7号)。

【問題3-28】　正　解　(4)

(1)は誤り。

知事免許を大臣免許に免許換えするときは、その主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に申請する(同法78条の3第1項)。

(2)は誤り。

免許換えにより受ける免許は新規の免許であり、新たに取得した日から5年間有効である。従前の免許は、免許換えにより自動的に効力を失うが、免許権者に返納しなければならない(施行規則4条の4第1項1号)。

(3)は誤り。

「法人である場合、その役員(監査役、非常勤の役員を含む)の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名」は、業者名簿の登載事項である(同法8条2項)。したがって、非常勤役員の指名の変更は、30日以内に届け出なければならない(同法9条)。

(4)は正しく、正解。

この場合、吸収合併された甲社を代表する役員であった者は、合併に日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない(同法11条1項2号)。

【問題3-29】　正　解　(4)

(1)は誤り。

法人業者の役員が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、成年者である専任の宅地建物取引士とみなされる(宅地建物取引業法31条の3第2項)。婚姻の場合に限られない。(2)は誤り。

宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない(同法15条の2)。信用失墜行為の禁止であるが、この規制は、業務に従事するときに限られない。

(3)は誤り。

登録の移転は、登録している都道府県以外の都道府県に所在する業者の事務所に勤務先が変更する場合に認められる(同法19条の2)。住所の変更では、移転できない。(4)は正しく、正解。

勤務している法人が、業務停止処分に違反したこと等を理由に免許の取消処分を受けても、専任の宅地建物取引士の登録が消除されることはない(同法18条1項4号、68条の2第1項1号)。

【問題3-30】　正　解　(3)

(1)は誤り。

宅地建物取引業者は、営業保証金の変換のため新たに供託したときは、遅滞なく、その旨を、供託書正本の写しを添付して、その免許を受けている国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る(宅地建物取引業法施行規則15条の4の2)。

(2)は誤り。

保管替えは、従前の供託所に金銭のみをもつて営業保証金を供託している場合の制度であり、金銭と有価証券を併用している場合に、金銭についてのみ保管替えの利用はできない(宅地建物取引業法29条1項)。

(3)は正しく、正解。

還付の対象となる「宅建業に関し取引したことから生じた債権」には、建物の売買代金請求権、宅建業者の債務不履行または不法行為に基づく損害賠償請求権などは含まれるが、問題の債権は含まれない(同法27条)。

(4)は誤り。

一部の事務所を廃止した場合に、営業保証金の超過額を取り戻すことができる(同法30条1項)。その場合、還付請求権者に対し、6月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告しなければならない(同2項)。