マン活に励む管理組合　ブラウシア　千葉県千葉市　修繕積立金を倍額に改定(上)　段階増額から均等積立に

　千葉にある総戸数438戸の大規模マンション「ブラウシア」では、来年に行う予定の初めての大規模修繕の準備が着々と進んでいます。旗振り役を務めるのは、理事会の中の小委員会である長期修繕委員会。8期の理事会で「そろそろ大規模修繕のことを考えたほうがよいのでは?」という意見が出て、9期には修繕委員会が組織されました。

　ところで、マンションの修繕積立金の積み立て方法には、大きく分けて2種類あります。1つ目は「段階積立方式」で、当初は積立金の月額を低く抑え、5年ごとなどの一定の期間で段階的に積立金を増額する方法です。将来の負担増を前提とした方式なので、増額する際に住民の合意が得られず資金が不足するリスクがあります。2つ目は「均等積立方式」。例えば築後30年間で必要となる修繕工事費の総額を戸あたりで割って、それを30年間均等に積み立てていくものです。財政が安定し必要な修繕計画がたてやすくなる方式です。

　修繕積立金の額と方式は、マンションが分譲された時に売主によって既に決められています。ほとんどのマンションは、段階増額積立方式をとっていることが多いようですが、これはマンション購入初期にランニングコストを抑えた計画のほうが受け入れられやすい、ということが影響しているのかもしれません。かくいうブラウシアもこの段階増額積立方式をとっていました。

　積立金増額の年にあたる5期の理事会で一度検討をしましたが、その時は12年ごとに大規模修繕をするとして2度目の大規模修繕を行う24年までは資金は足りると判断し、積立金は据え置きにすることにしたそうです。

　しかし、その後東日本大震災が起こり、また消費税が5%から段階的に10%まで増税されることが決まりました(当時)。不測の事態が起こり得ること、増税によって確実に資金が不足することが分かり、修繕積立金の計画を含めた長期修繕計画を根本から見直すことになったのです。

　それまで理事会の設備運営グループに所属し、修繕委員会設立時に委員長に就任した坂井さん(仮名)は言います。「ブラウシアのビジョンに、〝終の棲家として、いつまでも信頼できる建物・設備〟があります。我々はそのビジョンに沿って、まず長期修繕計画の基準を一般的な30年ではなく50年に設定しました。更に、数年おきに天井の見えない値上げをせざるを得ない段階増額積立方式を取りやめ均等積立式とすることで、〝現在も将来も変わらない積立金負担〟を掲げたんです」。まさに「アリとキリギリス」の発想です。

(次号に続く　取材年月・16年1月)

【マンション概要】

　建物名/ブラウシア▽所在地/千葉県千葉市▽階数/20階建て3棟▽総戸数/438戸▽竣工年/05年▽管理形態/委託管理▽管理会社/(株)レーベンコミュニティ▽総会開催/毎年10月▽役員数/20名(監事1名含む)▽役員任期/2年(半数改選、立候補制度、留任制度あり)