2016宅地建物取引士受験セミナー　(38)

【問題4-36】

　マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合に、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項として説明する必要のない事項の組合せとしてすべて挙げているものはどれか。

ア敷金の授受の定めがあるときは、その保管方法。

イ当該一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の内容。

ウ当該マンションの管理が委託されているときは、委託された業務の内容。

エ専有部分の用途等の制限に関する規約の内容。

(1)ア、イ　(2)イ、ウ　(3)ウ、エ　(4)ア、イ、ウ

【問題4-37】

　宅地建物取引業者Aが、マンション(区分所有建物)を、自ら売主として買主Bに対して売却する際の、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)Aは、敷地に関する権利の種類・内容をBに重要事項として説明しなければならない。

(2)Aは、専有部分の用途等に関する規約が未だ案にすぎないときは、その内容をBに重要事項として説明する必要はない。

(3)Aは、当該マンションの瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要をBに重要事項として説明しなければならない。

(4)Aは、当該マンションの管理組合の総会の議決権に関する事項を重要事項として説明する必要はない。

【問題4-38】

　宅地建物取引業A(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者はA、B及びCのみとする。

アAは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、207万3,600円を受領した。

イAは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として38万8,800円のほかに、Bから特に依頼がなかったが、広告に要した実費3万円を受領した。

ウAは、貸主B及び借主Cとの間で居住用建物の貸借の媒介契約を締結し、BC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、Cから報酬請求時までに承諾を得て、借賃の1カ月分の1.08ヵ月分を受領した。

(1)ア、イ　(2)ア、ウ　(3)イ、ウ　(4)ア、イ、ウ

【問題4-39】

　宅地建物取引業者が媒介をして宅地の売買を成立させた場合に交付する宅地建物取引業法第37条に規定する書面(以下この問において「書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア当該宅地の移転登記の申請の時期は、必ず書面に記載しなければならない。

イ書面の交付は、当該宅地について重要事項の説明を行った宅地建物取引士が書面に記名押印をし、売買契約が成立した後、遅滞なく行わなければならない。

ウ代金の金銭に関する貸借のあっせんについて定めがあるときは、必ず書面にその内容を記載しなければならない。エ天災その他不可抗力に損害の負担に関する定めがあるときはその内容を必ず書面に記載しなければならない。

(1)一つ　(2)二つ　(3)三つ　(4)四つ

【問題4-40】

　宅地建物取引業者が媒介をして建物の売買を成立させた場合に宅地建物取引業法第37条の規定により交付する書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)当該建物の代金の額並びにその支払の時期及び方法については、必ず37条書面に記載しなければならない。

(2)宅地建物取引業者は、買主にのみに37条書面を交付しなければならない。

(3)損害賠償額の予定に関する定めがあるときは、その内容を必ず37条書面に記載しなければならない。

(4)解除に関する定めがあるときはその内容を必ず37条書面に記載しなければならない。

【問題4-36】　正　解　(4)

アは説明事項とされていない。

敷金の授受の定めがあるときはその敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項は説明事項とされているが、金銭の保管方法は説明する必要はない。宅地建物取引業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第11号。イは説明事項とされていない。

取引の対象物件がマンションである場合、専用使用権に関する規約の内容は賃借の契約の説明事項とされていない。同法35条1項4号、同法施行規則16条の2第4号。

ウは説明事項とされていない。

管理が委託されている場合、委託先の氏名、住所(法人の場合は、その商号、名称、主たる事務所の所在地)を説明しなければならないが、その内容までは説明する必要はない。同法35条1項6号、同法施行規則16条の2第8号。

エは説明の必要がある。

専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。ペットの飼育、ピアノの使用、フローリング工事の禁止制限などがこの制限に該当する。同法35条1項6号。同法施行規則16条の2第3号。

ア、イ、ウが説明事項とされていないので、正解は(4)である。

【問題4-37】　正　解　(2)　

(1)は正しい。

敷地に関する権利の種類・内容は重要事項として説明しなければならない。宅地建物取引業法35条1項6号。同法16条の2。

(2)は誤りで、正解。

専有部分の用途等に関する規約(案も含む)があれば、その内容は重要事項として説明しなければならない。同法35条1項6号。同規則16条の2。

(3)は正しい。

当該宅地建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要を説明しなければならない。同法35条1項13号。

(4)は正しい。

管理組合の総会の議決権に関する事項は、重要事項に該当せず説明する必要がない。

【問題4-38】　正　解　(3)

アは違反しない。

(3,000万円×3%+6万円)×1.08×2=207万3,600円が報酬の限度額となる。国土交通省告示172号第3。

イは違反する。

(1,000万円×3%+6万円)×1.08=38万8,800円が報酬の限度額となる。依頼者からの特別の依頼による広告に要した実費は別途これを受領できるが、そうでないときは受領できない。同告示172号第2。

ウは違反する。

居住用建物の貸借については、媒介の依頼者の一方から受領できる報酬の額は1カ月分の0.45倍が上限である。依頼者の承諾がある場合は、1カ月分の1.087倍を受領することができるが、その承諾は媒介を受けるに当たって得ておかなければならない。同告示172号第4。

イとウが違反し、正解は(3)である。

【問題4-39】　正　解　(2)

アは正しい。

宅地建物の移転登記申請の時期は必要的記載事項の一つである。宅地建物取引業法37条1項5号。

イは誤り。

書面の交付は、宅地建物取引士が書面に記名押印し、貸借契約が成立した後、遅滞なく行わなければならないが、重要事項の説明を行った宅地建物取引士と同一である必要はない。同法37条3項。

ウは誤り。

代金・交換差金の金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときは、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を書面に記載しなければならないが、そのあっせんの内容について記載する必要はない。同法37条1項9号。

エは正しい。

天災その他不可抗力による損害の負担があるときは、その内容を書面に記載しなければならない。同法37条1項10号。

アとエが正しく、正解は(2)である。

【問題4-40】　正　解　(2)

(1)は正しい。

代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法は、売買の場合の必要的記載事項の一つである。宅地建物取引業法37条1項3号。

(2)は誤りで、正解。

37条書面は売主と買主双方に交付しなければならない。同法37条1項。

(3)は正しい。

損害賠償額の予定・違約金に関する定めがあるときは、その内容を書面に記載しなければならない。同法37条1項8号。

(4)は正しい。

解除に関する定めがあるときは、その内容を書面に記載しなければならない。同法37条1項7号。