寄稿　中小ビル所有者の生きる道(上)　横須賀不動産鑑定事務所　代表取締役林達郎　苦戦ビルをレンタルオフィスに　賃貸業からサービス業に転換

　当社は半世紀近く不動産の鑑定評価を主業としながらも、中小ビルを数棟所有し、その管理を専門業者に委託しております。ただ、最近は新築ビルが林立し、これらのビルへテナントが移転していく状況から、空室が目立つ状況が継続しており、対応を迫られています。

　ここ数年は事務所の賃貸市場は回復しているとの統計もあるようですが、これらは主に大型ビルであり、中小事務所の需要が回復しているという感覚はあまりありません。また、店舗についても1階は人気があるものの、上層階は、一度空室となるとその穴埋めをするのは至難の業です。かつては貸手市場であったエリア・物件でさえ、時の経過とともに賃貸ニーズが劇的に変化していることを実感せざるを得ません。

　そこで生き抜く活路を見出すべく、不動産定業で様々な物件を見てきた知識を総動員し、新たな活路を見出そうと、様々な取り組みを行っています。その中で事務所と店舗、各々募集に苦戦していた物件での取り組みを2つ紹介させていただきます。

　1つ目は港区内の事務所ビルです。以前、開業の際に本紙でも取り上げてもらったのですが、ワンフロアの事務所を個室に区切り、1坪から2坪程度のレンタルオフィスとして貸し出す事業に転換した経緯があります。

　賃貸業と大きく異なる点は、レンタルオフィス部分のホームページを充実させなければならないことや、募集業務を自分たちでも積極的に行う必要があることです。

　また、インターネット回線の敷設、更には椅子・机・収納の準備、そして各部屋の清掃・ゴミ捨て、表札の敷設まで、当社がすべて準備し、お客様には、あたかもホテルで仕事をしているようなサービス付きの事務所を提供する形にしています。

　このレンタルオフィス事業に取り組んで約2年が経過しましたが、当初は募集に非常に苦戦しながらも、試行錯誤を重ね、現在では個室の7割程度の稼働率で安定的に推移しています。

　7割と聞いて少ないと感じるかもしれませんが、レンタルオフィスは事務所賃貸と異なり、ホテルのようなサービスが付きますので、頂くサービス付き賃料は事務所賃料単価を数倍上回ります。もちろんその分の労力・費用は賃貸業に比べれば、遥かに必要ですので、採算は満室稼働と同等レベルかもしれません。

　なお、こうしたホテルのようなサービス業を体験すると、これまでのように物件のみを提供して、賃料を頂き続けるという「サービス業から見れば生ぬるい」商売が、果たして持続するのだろうかといった感覚になってきます。

　賃貸業からサービス業に転換することにより、自分たちで働けば働くほど、お客様の満足度が高まるという感覚が、賃貸業者であった当社にも芽生え始めています。最近では「今の大型ビルは高くて、煩雑なことが多すぎる。この値段でこれだけのサービスを付加してくれるのであれば、お宅に移転するよ」といってくれるお客様まで現れるようになりました。(はやし・たつお、不動産鑑定士)