価格上昇で転機迎えた首都圏マンション市場　新築、春商戦が正念場　契約率低下傾向続く　中古「ほぼ上限」との指摘も

1月、需給とも低調

　不動産経済研究所の調査によると、1月の首都圏エリアにおける新築分譲マンションの初月契約率が58.6%となり、7年6カ月ぶりに50%台の低水準となった。また、供給戸数についても前年比11.0%減少し、需給ともに低調な結果に終わった。

　要因は高止まりしている販売価格だ。契約が伸びなければ、供給側としても新規の販売はしにくくなる。1月の平均価格は5570万円で8カ月連続して前年比上昇。ここ数カ月は、5000万円台中盤から6000万円前後の平均価格となっている。販売における好不調の目安となるのが「契約率70%ライン」だが、15年12月も64.8%だったため、今回で2カ月連続して70%を下回った。また、15年9月(66.0%)と10月(68.8%)も2カ月連続して70%に届かなかない契約率となっている。2カ月連続して70%を下回る状況はこのほか近年では見られないため、販売の低迷ぶりが懸念されるところではある。

　15年の年間平均価格は5518万円(前年比9.1%上昇)で、1991年以来の高値を記録した。この15年で1500万円上昇している。月間平均契約率は74.5%(同0.6ポイント低下)とまずまずの数字だが、年が後半になるにつれて契約率は低下傾向を示し、そしてこの1月にはとうとう50%台へと突入した。

都心6区頼み?

　これまで、首都圏における「販売好調エリア」の象徴として位置付けられてきた「東京都区部」が1月に57.9%(前年比15.8ポイント低下)の契約率に落ち込んだことは、一種の「驚き」として捉えられた。ただ、東京都区部の中でも特に好調なのは「都心6区」だ。1月はこの都心6区での供給が少なく、その他の区部における物件の販売が苦戦した格好だ。価格が高止まりの状況だと、都心6区以外の都区部では苦戦することが鮮明になったと言っていいだろう。

　今後、いわゆる「春商戦」が展開されることになる。更に、「経過措置」の関係から9月あたりまでは消費増税10%を前にした「駆け込み」が見られることになる。不動産経済研究所の松田忠司企画調査部主任研究員は、「これから〝目玉物件〟が多くなることが予想されるため、売れ行きの回復が見込まれる。ただ、そのような物件が供給されたとしても70%を下回る契約率となるようであれば、マンション市場は非常に厳しい状況だと言わざるを得ない」と語る。

　今後のマンション市場を占うにあたって、これから迎える「春商戦」は非常に大きな意味を持つことになりそうだ。

中古取引は堅調

　一方の中古マンションはどうか。首都圏における1月の平均成約価格は2987万円(前年比6.7%上昇)で、37カ月連続して前年を上回った。1m2当たり単価も37カ月連続の上昇だ(46.84万円、同7.1%上昇)。成約件数については、1月は前年を8.8%上回る2655件。4カ月連続して前年を上回っている状況だ。

　新築マンションは「価格上昇・契約率の落ち込み」といった構図となっているが、中古マンションの場合は「価格上昇」が新築マンションほど成約に悪影響を与えている状況ではない。

　ただ、安心してばかりもいられない。年間ベースで見ると、成約件数のピークは13年の3万6432件。14年は13年を7.2%下回る3万3798件に落ち込み、15年は持ち直したものの3万4776件で、13年と比べると4.5%下回っている。

　新築価格の「高止まり」もあり、中古マンションについては価格が少々上がっても購入意欲は減退しにくいようだが、市場が受け入れられる価格はそろそろ上限に近付いているという指摘もある。10年前との比較だと平均成約価格は37%上昇している。