東京カンテイ　中古マンションの市況予測　潮目変化前に〝兆候〟あり　流通戸数、価格改定割合に着目

　東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、中古マンション市場での「潮目の変化」の予測に関する調査結果をまとめた。価格高騰期を判断する材料を提供するのが狙い。調査を通じて、価格がピーク(最高値)を迎える前には、流通戸数の増加や価格改定(値下げ)の割合が拡大するといった兆候があることを数値的に示した。

　調査は過去の中古マンションの価格(70m2換算)推移と、「流通戸数」「価格改定の割合」(※)の指標を比較する形で分析した。東京23区では直近15年間で、価格のピークが2回、ボトム(最低値)が3回あった(グラフ参照)。ピークの1回目は、06年以降にミニバブルに突入した後、平均価格が4708万円に達した08年。その後リーマンショックの発生で急落したものの、供給が大幅に減少した新築マンションに代わり住宅購入需要の受け皿となったことで復調し、10年末に4304万円を記録したのが2回目だ。

　それぞれのピークの前に各指標がどのような動きを示したかを見ると、流通戸数はそれまでの減少から増加基調に転じ、価格改定の割合は縮小から拡大基調に移行している。価格が上昇し始めた当初は、好調な売れ行きに加えて値上がり期待による売り控えも起きることで、流通戸数は減少。購入ニーズが強く値下げに応じる必要がないため、価格を改定する事例も少なくなる。その後、価格の上昇に伴い売り控えていた物件が出回り始め、流通戸数が反転増加。市場に物件が多くなればその分、競合することになり、更に価格上昇の局面で値ごろ感が弱まり値下げに応じざるを得ない事例が増える――。ピーク前の流通戸数と価格改定割合の変化は、こうした市場の動きを反映していると解釈できる。