第2の人生を豊かに(28)　福田郁雄の不動産投資術　サービス付高齢者向け住宅

本当の売却理由は何か

売却理由で物件判断

　一般的には家賃が入って上手く回っている物件を売る必要はありません。そのまま維持していても、損はしないからです。それでも売却するということは、当然何らかの理由があるのです。

　例えば、家賃の下落が止まらない、そろそろ修繕費がかかる、不良入居者がいる、違法建築、法定耐用年数が少なくなる等々。

　残存法定耐用年数が15年以下になると、ローン付けが難しくなるので売りにくくなります。これらは持っていても不利なので売却します。この様な物件の購入はお薦めしません。

　しかし、売主に売却理由を聞いても、本当の理由を言ってくれるとは限りません。売主側も別の理由で現金が必要だからなどもっともらしい理由をつけることもあります。

　逆に安くても売らざるを得ない状況の物件や、狼狽売りを見つけたらチャンスです。競売にかかる直前なので、安くてもいいので任意売却したい。

　相続の遺産分割がまとまらず納税期日ギリギリで狼狽売りする物件。不動産業者の短期資金の返済期限がギリギリで売らざるをえない。そういう時はいい買い物ができます。

プロと素人との差出る

　ほとんどの買主は売却理由を聞きますが、売主は売り急ぎや不良物件などとは言わず、適当な理由を付けるので、あまりあてになりません。本当に安くてもいいから売らなくてはいけない人から買います。何を買うかも重要ですが、買い方も重要です。買った時点で2割の含み益があるのが、プロの買い方です。一般の方もブランド、見栄えではなく、プロの買い方を見習うと良いでしょう。それには、本当の売却理由を知ることにヒントがあります。本当の売却理由は、物件を徹底的に調べれば自ずと分かるものです。

　何よりも数値が一番正直です。修繕費まで含めてネットの数字を見るように意識すれば、間違った物件を買うこともないでしょう。また、物件の不良点を理解した上で指値をして、納得のいく数字で買うのもプロの一つの買い方です。

　(ふくだ・いくお=福田財産コンサル社長)