2015宅地建物取引士受験セミナー　(3)

【問題1-11】

　Aは、Bの所有する土地を賃借し、その上に建物を所有している。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

(1)AとBの借地契約上、借地権の存続期間について、特にその定めがなければ30年となるが、借地権の設定後の最初の更新の場合にはその定めがないと20年となる。

(2)Aが当該建物と借地権を第三者Cに譲渡しようとしたときに、Bが正当な理由なく承諾を与えないときには、AはBに対して建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

(3)借地権の存続期間の満了後Aが土地の使用を継続する場合において当該土地の上に建物があるときは、Bは、正当な理由がなければAの土地利用に対して異議を述べることはできない。

(4)Aの借地権の存続期間内にBが当該土地の所有権を第三者Dに譲渡した場合、Aの借地権が登記されていなくても当該建物の登記があれば、AはDに対して借地権を対抗することができる。

【問題1-12】

　AがBの所有する建物を賃借している場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

(1)AとBが普通の借家契約を締結し、賃貸借の期間を10カ月と定めている場合には、期間の定めがないものとみなされる。

(2)Bが当該建物を第三者Cに譲渡し、所有権の登記がされた場合でも、Aは、建物の引渡しを既に受けていれば、Cに対して賃借権を対抗することができる。

(3)借賃の増額に関してAB間で調整がつかないときは、Aは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、Bに対して相当と認める借賃を支払えばよいが、その裁判が確定し、不足額が生じた場合には、不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付けて支払わなければならない。

(4)Aが建物を第三者Dに転貸することについてBが承諾を与えないときには、Aは、Bの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。

【問題1-13】

　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、原則として、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。

(2)規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。

(3)区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。

(4)集会において、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議をすることができる。

【問題1-14】

　不動産登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)土地の登記簿は、1筆の土地につき、1登記記録を備える。

(2)賃借権に関する登記事項は、登記用紙中の権利部の甲区に記録される。

(3)誰でも、手数料を納付して登記簿の附属書類の政令で定める図面の閲覧を請求することができる。

(4)誰でも、手数料のほか送付に要する費用を納付して登記事項証明書の送付を請求することができる。

【問題1-15】

　国土利用計画法第23条(土地に関する権利の移転又は設定後における利用目的等の届出)の規定に基づく届出に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、対象の土地は、都市計画法による市街化区域内にある面積3,000m2の一団の土地であるとする。

(1)地上権の設定を行った場合、届出は必要ない。

(2)売買予約を行った場合、届出が必要である。

(3)贈与した場合、届出が必要である。

(4)抵当権の設定を行った場合、届出が必要である。

【問題1-11】　正　解　(2)

(1)は正しい。

借地権の法定存続期間に関する規定である(借地借家法3条)。

(2)は誤りで、正解。

本肢の場合、借地権者Aは、裁判所に賃借権の譲渡の許可を申し立てることができるのであり(同法19条1項)、借地権設定者に対し買取請求権を行使することはできない。

(3)は正しい。

借地権の存続期間満了後、借地権者が土地の使用を継続する場合、建物がある限り、契約を更新したものとみなされ(同法5条1項、2項)、正当事由のある異議を遅滞なく述べなければ借地権設定者はそれに対抗することはできない(同法6条)。

(4)は正しい。

借地権の対抗要件に関する規定である(同法10条1項)。

【問題1-12】　正　解　(4)

(1)は正しい。

定期建物賃貸借等ではない普通借家契約で期間1年未満のものは、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる(借地借家法29条1項)。

(2)は正しい。

借地権の対抗要件に関する規定である(同法31条1項)。(3)は正しい。

同法32条2項の通り。

(4)は誤りで、正解。

借地権との絡みでよく出題される個所。賃借権の譲渡や転貸について、賃貸人の承諾に代わる許可の裁判を申立てることができるのは、借地権の場合(同法19条)であり、借家契約では認められていない。

【問題1-13】　正　解　(4)

(1)は正しい。

共用部分の変更に関する規定(建物の区分所有等に関する法律17条1項)。なお、区分所有者の定数は規約でその過半数まで減ずることができる。

(2)は正しい。

規約の設定、変更及び廃止は特別決議事項である(同法31条1項)。

(3)は正しい。

集会の招集の請求に関する規定(同法34条3項)。なお、この定数は規約で減ずることができる。

(4)は誤りで、正解。

建替え決議をするには、区分所有者及び議決権の各「5分の4」以上の多数で行わなければならない(同法62条1項)。

【問題1-14】　正　解　(2)

(1)は正しい。

登記記録は、一筆の土地または一個の建物ごとに作成される(不動産登記法2条5号)。

(2)は誤りで、正解。

登記記録の権利部は甲区と乙区からなっており、甲区には所有権に関する登記の、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項を記録する(不動産登記規則4条4項)。

(3)は正しい。

「何人」も、登記簿の附属書類のうち政令で定める図面の閲覧を請求することができる(同法121条1項、2項)。なお、政令で定めるもの以外のものについては利害関係を有する部分に限る(同条2項ただし書)。

(4)は正しい。

「何人」も、登記官に対し、手数料を納付して登記事項証明書の交付を請求することができ(同法119条1項)、請求人の申出により、送付の方法によりすることもできる(登記規則197条6項)。

【問題1-15】　正　解　(2)

(1)は誤り。

地上権や賃借権の設定であっても対価のあるもの(地代、賃料ではなく権利金が発生するもの)については、国土利用計画法上の事後届出が必要となる。

(2)は正しく、正解。

土地に関する権利の移転または設定をする契約で予約を含むものについて、届出制の対象となる(国土利用計画法23条、14条)。

(3)は誤り。

贈与は、対価の授受を伴わない権利移転なので、届出は不要である。

(4)は誤り。

抵当権の設定は、土地に関する権利の移転または設定をする契約には当たらないので、届出は不要である。