点検　不動産投資　宮城大学事業構想学部教授　田辺信之　「私募ファンド」シリーズ(1)　先行する投資先の多様化　物流、ホテル、ヘルスケアが増加

　「私募ファンド」は、プライベートファンドとも呼ばれ、少数の投資家(50名未満)から資金を集めるファンド(少人数私募)、あるいはプロ(適格機関投資家など)を対象とするファンド(プロ私募)のことを指します。広く一般投資家を対象とする「公募ファンド」と比べると、一般向けに情報開示や広報をすることがなく、主にプロが投資することになるので、公募ファンドよりも相対的に自由な運用ができます。公募ファンドの代表例がJリート(不動産投資信託)です。日本の私募ファンド市場は90年代後半から徐々に市場規模を拡大し、特に06年から08年にかけての不動産投資市場の活況期に急成長を遂げました。13年12月末現在のJリートの運用資産が約11兆円なのに対して、私募ファンドの運用資産は約16兆円にまで達しています。

重要な「出口戦略」

　私募ファンドの一般的な特徴は次の通りです。まず、運用期間は、通常3年、5年、7年などと定められており、期限がくれば原則、保有物件を売却して換金し、投資家に還元します。ただし、売却時の経済環境次第では、当初の運用期間を延長することもあります。いずれにせよ、最終的には物件を売却しますので、「出口戦略」が重要になってきます。三井住友トラスト基礎研究所の調査によれば、現在運用中の私募ファンドの平均運用期間は6.4年程度になっています(以降も同研究所の調査を基に説明)。08年の金融危機後は運用期間の長期化が進みましたが、最近は3年未満の運用期間を設定するファンドが増えています。なお、私募リートは運用継続が前提となっています。