旭化成不レジ　マンション建て替え事業18件目に　「既存不適格」を等価交換で　新宿区左門町で総戸数36戸

　旭化成不動産レジデンスはこのほど、東京都新宿区左門町にある1962年竣工のマンション「シンデンビル(左門町ハイツ)」の建て替え事業を行うための解体工事に着手した。同社が手掛けるマンション建て替え事業としては18件目となる。

　同事業は、現行の建築法規では容積率がオーバーしている「既存不適格マンション」だったため、建て替える再建マンションの延べ床面積が大きく減少する事例となる。敷地面積が581m2で、権利者数は28件。全員同意による任意建て替え(等価交換方式)で、区分所有法第62条に基づく建て替え決議を行った。

　旧建物は首都圏不燃公社が分譲し、地下1階地上11階建て(延べ床面積4068m2)、住戸28戸と事務所1戸で構成。住戸専有面積は43m2と50m2だった。これに対し建て替え後の建物は地下1階地上13階建てで、延べ床面積3560m2(従前比87.5%)。専有面積25～53m2の住戸36戸(非分譲7戸含む)と事務所1戸の構成で、16年に完成予定。

　この事業の主な建て替え理由は老朽化と耐震性の不足だったが、同時に敷地権が地上権(借地権)で、その契約期間の満了が迫っていたこともあった。そのため、新たに地上権を設定し直して再建する事例ともなった。

　事業の経緯を振り返ると、09年に簡易耐震診断で耐震性不足が判明して検討開始したところに、11年3月、東日本大震災に遭遇した。そこで住民が建て替えを決意し、建て替え推進を決議。同年5月の事業協力者選定コンペを経て、6月に事業協力者として旭化成不レジを選定。13年2月に建て替え決議が成立した。