「景品提供」「キャンペーン」注意　賃貸広告の相談事例　首都圏公取協

　首都圏不動産公正取引協議会に寄せられた賃貸広告に関する相談から、いくつか紹介する。

　【貸主が景品提供する場合の取引価額】

　Q　貸主又はその代理人が景品類を提供する場合の「取引価額」には、賃料のほか、礼金、敷金、管理費又は共益費、住宅総合保険等も含まれるのか。

　A　不動産会社が、自ら貸主となる場合及び貸主を代理して賃貸借契約を成立させた場合の「取引価額」は、「当該賃貸借契約を締結するために必要な費用の額(名目のいかんを問わず賃貸借契約満了後に返還される金額を除く)」(景品規約施行規則第5条第2号)とされている。

　したがって、管理費、共益費等も賃貸借契約を締結するために必要な費用(少なくとも前家賃1カ月分と同時に支払う必要がある)といえるので、礼金とともに取引価額に含まれると解される。また、敷金は、契約満了後に返還されるものだから含まれない。

　なお、住宅総合保険料等、保険会社等に支払う費用であって、貸主に支払う費用ではないものについては、たとえ賃貸契約締結の条件としていたとしても、取引価額には含まれない。

　【引越費用の負担】

　Q　当社所有の賃貸マンション(家賃10万円、敷金2カ月分、礼金2カ月分)の広告を作成するに当たり、当社提携の運送業者により引越をした場合、その費用を当社が負担することとし、その旨を「○月○日までに契約を結んで頂いた方には、もれなく引越代金当社負担!!」と表示したいと考えているが、問題はないか。

　A　引越費用の負担は、景品類の提供と認められる。したがって、いわゆる総付景品に該当するので、その額を取引価額の10分の1又は100万円のいずれか低い価額の範囲内にする必要がある(景品規約第3条第2項第2号)。貴社は、貸主なので、取引価額は、前記の回答の通り。提供できる引越費用の額は、前家賃と礼金2カ月分の合計額30万円の10分の1である3万円の範囲内にする必要がある。

　【違反表示が多いキャンペーン賃料物件】

　契約後、一定期間(例えば、3カ月間)の賃料を通常の賃料よりも安い賃料で入居することができる、いわゆる「キャンペーン賃料物件」の違反表示が後を絶たない状況にある。

　不動産ポータルサイト等の「賃料」欄にキャンペーン賃料を表示してしまうと、その賃料で契約期間(例えば2年間)居住できると誤認され、また、礼金や敷金も「○カ月」等と表示していると、その算出の基になる賃料が「賃料」欄に表示された賃料であると誤認される重大な不当表示に該当する。

　キャンペーン賃料物件を広告する場合には、賃料欄には通常時の賃料を表示し、キャンペーン賃料等の表示は備考欄等に表示すること(左図参照)を順守してほしい。

　なお、最近の事例では、賃料欄にキャンペーン賃料を表示し、備考欄等の明瞭性の欠ける欄に「3カ月限定の賃料です。4カ月目以降は○万円になります。」等の表示をしているものもあるが、このような表示方法であっても、表示の誤認を排除することはできないので注意いただきたい。