点検　不動産投資　宮城大学事業構想学部教授田辺信之　第62回シリーズ「Jリート市場」　金利上昇織り込むリート指数　SMBC日興証券株式調査部シニアアナリスト鳥井裕史氏に聞く

　──はじめに現在のJリート市場の動向をどのように見ていますか。

　鳥井氏　現在のJリート市場は、外部環境、リートの値動き共に04年前半の状況によく似ている。外部環境でいえば、オフィスの大量供給がひと段落して、オフィス空室率が改善し始めた。資金調達環境も良くリートも物件取得を活発化させ、分配金の底上げをしている。今後の賃料上昇を織り込むまでには至っていないが、分配金は非常に安定した動きだと認識している。04年前半も、オフィス大量供給が懸念された03年問題が解決し、空室率が改善に向かい始めた。銀行の不良債権問題がひと段落した時期で、クレジットマーケットも落ち着きを取り戻していた。その後、株価が賃料の上昇を織り込み始めたのは06年の後半からだった。

　04年前半～06年前半にかけては、長期金利に対する利回りのスプレッドはほぼ2.5%と安定していた。同様の環境にある現在も、個人的見解ながらJリート市場全体の平均分配金利回りは長期金利にプラス2.5%くらいが適正だと考えている。