第2の人生を豊かに(27)　福田郁雄の不動産投資術　サービス付高齢者向け住宅

将来性大も、注意必要

補助金厚く注目

　サービス付き高齢者向け住宅が注目されています。　国土交通省が進めている新制度で、建築費の10%の補助金が受けられます。住宅金融支援機構の長期固定低金利が受けられる予定で、不動産取得税と固定資産税が軽減される点も大きなメリットです。

　入居時に一時金が不要なため、対象とする入居者は年金生活者でボリュームも大です。新しい市場を狙った事業です。

　うまく回っていけば、入居者は安く入居でき、運営会社は総量規制がなく出店が増やせ、オーナーは土地活用の一つになり、建築会社は建築ができ、皆ハッピーです。

　逆に未知数の部分を考えると、運営会社が経済的に成り立つか?競争が激しくならないか?職員の人件費が上がるのでは?年金の支給額減少により、入居費用が安くなる?オーナーの賃料減額は必至か?などの不確定要素が挙げられます。

　既存の「介護付き有料老人ホーム」はどうでしょう。

　こちらは特定施設の認定が必要で、一時金も高く、入居のハードルが高いです。比較的裕福な人を対象としているビジネスなので、安定した運営が出来ています。

　規模は50～100床必要となるので、投資額も大きくなります。この事業規模で行なえる人ならば、安定性があり面白い投資となります。

競争激化か

　サービス付き高齢者住宅の登場によって、高齢者住宅事業の競争が激しくなります。運営会社のM&Aや事業譲渡も増えてくるでしょう。

　事業開始時だけでなく、数十年と長い事業期間を見据えての判断が必要です。

　事業を成功に導くためには、企画、設計、収支計画、建築、補助金、運営会社選定、金融機関など多岐にわたる分野に精通していることが必要です。

　かつての「特優賃」のようなブームに乗っての安易な取り組みは注意が必要です。

(ふくだ・いくお=福田財産コンサル社長)