東京カンテイ　仙台市の中古マンション坪単価　30%上昇　震災から2年　需要拡大で在庫不足に

　「中古マンションの流通価格が30%上昇――」

　東京カンテイ(東京都品川区)の調査によると、東日本大震災以降、仙台市内における中古マンションの平均坪単価(売り希望価格)が急上昇している。耐震性の高さからマンションの居住ニーズが強まっているものの、受け皿となるストックが限られているうえに売り控えの傾向も相まって、在庫不足に陥っているとみられる。また、高単価な免震・制震マンションの新規供給が震災後に増えていることも、中古の相場を押し上げる遠因となっている模様だ。

　仙台市の中古マンション平均坪単価について、過去4年間の推移を四半期(Q)ベースで見ると、震災前は58.8万円(09年2Q)→57.0万円(10年2Q)→56.5万円(11年1Q)と下落していた。それが震災以降、58.6万円(11年2Q)→63.5万円(11年3Q)→68.9万円(12年2Q)→71.3万円(12年4Q)と急上昇。直近は76.6万円(13年1Q)を付け、11年2Qと比べて30.7%上昇している(グラフ参照)。

　行政区別でも同じ傾向を示し、特に宮城野区は、49.2万円(11年2Q)→71.7万円(13年1Q)と45.7%上昇。中心部の青葉区も、59.5万円(11年2Q)→79.3万円(13年1Q)と市平均を上回る上昇率を記録している。

　流通事例数の推移からも、需給の逼迫が読み取れる。10年3Qの2876件を直近のピークに減少に転じ、震災後も減り続け、13年1Qは1290件。もともと仙台市は東京23区や大阪市、名古屋市と比べて分譲マンションの普及率が低く、居住ニーズが高まっても、それを吸収しきれるほどストック総数は多くない。また、「価格上昇を見込んで売り控えるケースも出ている」(同社)ことが在庫不足に拍車をかけ、価格上昇を助長している状況だ。

旧耐震も上昇基調　震災時に『命守る器』

　流通価格の上昇傾向は、旧耐震基準のマンションも例外ではない。

　耐震基準別に坪単価の推移を見ると、新耐震は61.5万円(11年1Q)→81.5万円(13年1Q)と、震災後2年で20万円上昇している。それより伸び率は小さいものの、旧耐震も33.7万円(11年1Q)→40.4万円(13年1Q)に上昇。同社市場調査部の高橋雅之研究員は、戸建てが居住形態の中心である同市において「築年数を問わず、マンションが〝生命を守ってくれる器〟として認識されているのではないか」と指摘する。

　ただし、12年後半以降は坪40万円前後で頭打ちの様相を呈しており、上昇傾向を維持する新耐震との違いが徐々に表れ始めている。