ティーマックス　Jリートレポート　キャップレートに下げ圧力　不動産流動化を後押し

　不動産調査会社のティーマックスはこのほど、「J―REITマーケットレビュー(株価純資産時価レシオ=P/NAV)」を基にJリート市場の分析レポートを公表した。それによると、13年1月末時点におけるJリートの運用資産の不動産キャップレートは5.32%。これに対して投資家がJリートに期待する要求利回りであるインプライド・キャップレートは、最近の投資口価格の上昇を受けて4.51%の水準にまで低下している。投資家の期待値が実際の運用水準を大きく上回る結果となっていることが分かった。

　同社の分析によると、不動産キャップレートとインプライド・キャップレートのかい離幅は81ベーシスポイントに達しており、過去02年以降の平均的な水準である25～30ベーシスポイントを大幅に上回る水準。このような大幅なかい離が一定期間続くと、不動産キャップレートに下落圧力がかかる傾向が見られると指摘。これに伴って、リートの資産取得がより活発化して、不動産の流動性が高まることが見込まれるという。

　また、投資口価格の上昇が続くJリートの東証リート指数は13年1月末で1238.9ポイントで、12年10月末比で17.7%上昇した。07年10月以降、株価純資産時価レシオ(1倍=株価とリートの純資産価値と見合っていることを意味する)は1倍を下回る割安な状態が続いていたが、13年1月末に1.25となりリーマンショック前の水準を回復。用途別では、オフィスが1.24、賃貸住宅1.13、商業その他1.34と、すべての用途で長期平均値である1.07を上回った。