不動産投資に新インデックス　証券化協会　国内初、スタンダード指標へ

　不動産証券化協会(ARES、岩沙弘道会長)は、Jリートの保有不動産データから作成した既存の「ARES・Jリート・プロパティ・インデックス」に、私募・非上場不動産ファンドのデータを統合、拡充した新インデックス「ARES・ジャパン・プロパティ・インデックス」(新AJPI)の提供を開始した。同時にコア・ファンドのインデックスとなる「ARES　ジャパン・ファンド・インデックス(AJFI)の提供も始めた。最大1年間、試験的に提供する。

　私募・非上場の不動産・ファンドなどのデータが不動産投資顧問会社などから継続してシステム的に提供される国内初のプラットフォームで、不動産投資・証券化市場を幅広くカバーしたスタンダードなインデックスとして、国内外の投資家の利用を見込んでいる。リート35ファンド、年金出資のコアファンドを運営する主要不動産投資顧問10社のファンドを合わせて約70ファンドでスタート。

　新AJPIは国内不動産に投資するコア・ファンドが保有する投資用不動産を対象に、一定の期間内に実際に得られた賃料収入をベースとしたインカム収益と同期間の保有不動産価格(外部鑑定評価額)の変動をベースとしたキャピタル収益(Capital　Appreciation)を母集団として、インカム・リターンとキャピタル・リターンを加重平均して指数化した。02年1月を1000とする月次リターン指数、四半期収益率、用途・エリア別のサブインデックス、物件数、資産総額、平均稼働率、利回りなどの指数を公表する。月次更新で協会のウェブサイトから無償でダウンロードできる。

　日本は、不動産投資市場の発展に対して情報整備の遅れが指摘されていた。新インデックスの構築では、北米のほとんどの不動産投資顧問会社がデータを提供し、投資家のスタンダードとなっている友好団体でもある全米不動産投資受託者協会(NCREIF)の方式に準拠した。

　オフィスビルや賃貸住宅など国内の収益不動産市場は約200兆円と言われ、うちリートや私募ファンド等で証券化された不動産は約33兆円(国交省不動産証券化実態調査)に上る(図参照)。ARESはこのうち機関投資家のコア投資の対象となる市場を約25兆円程度と推計。スタート時には、(1)Jリート約8兆円、(2)年金が関連する私募ファンド約1～2兆円(物件ベース)を合わせて市場の約36%を網羅。今後、(3)その他の国内外を増やし約50～60%のカバー率を目指す。