不動産取引現場での意外な誤解　売買編(42)　瑕疵担保責任の内容は契約当事者の組み合わせでどう異なるか?

Q　不動産の売買における瑕疵担保責任の問題は、契約を締結する当事者の組み合わせによって、適用される法律すなわち規制の内容が異なるということを聞きました。その中には私たちがあまり知らないようなものもあるのでしょうか。

A　あると思います。例えば、業者間取引や会社間取引の場合、すなわち「商人間売買」の場合です。民法は、ご承知の通り、民法570条で準用する同法566条の規定によって、買主は「瑕疵」があることを知った時から1年以内であれば、損害賠償あるいは契約の解除ができるとしています。しかし、「商人間」の売買の場合には、商法526条の規定によって、買主が遅滞なく物件を検査し、直ちに売主に瑕疵があることを通知しなければ損害賠償等の請求はできないとし、更にその瑕疵が「隠れている」ために直ちに発見できないようなものであっても、6カ月以内に瑕疵を発見し通知をしない限り、同様の結果になるとしているのです。

　つまり、「商人間」の売買の場合には、「隠れた瑕疵」であっても、6カ月を経過してしまえば、売主に対し損害賠償の請求や代金の減額請求あるいは契約の解除をすることはできないとされているのです。したがって、分譲事業を行っている会社の場合、その用地買収などでよほどの注意をしないと、瑕疵担保責任の問題で大きな失敗をしてしまう可能性もあるのです。