不動産取引現場での意外な誤解　賃貸編(40)　借地の一部を地主が第三者に売却した場合、借地権はどうなるか?

Q　前回に引き続き、借地権の対抗問題について伺いますが、先日約100坪の土地を借地している人からの相談で、「地主に相続が発生し、相続人が借地の一部(庭の部分=約50坪)を第三者に売却してしまった」という相談を受けました。このような場合、借地人にとっては地主が2人いるということになるのでしょうか。

A　必ずしもそうなるとは限りません。この点について判例は、その借地部分が何筆になっているか、いつ分筆されたのかによって、借地権の帰すうが定まるとしています。

　つまり、最初から2筆になっている土地を借地し、そのうちの1筆の方に建物を建てて、もう1筆の方が庭になっているような場合には庭の処分については借地権を対抗することができないとしています。ところが、もともと1筆の土地を借りていたが、地主が相続によって土地を分筆し、庭の部分を第三者に譲渡したというような場合には、借地権を対抗することができるとしているのです。