更新料、一部返還を命令　「3カ月は高過ぎる」　最高裁判決以来の無効判決　京都地裁

　京都市の女性が、賃貸マンションの更新料を定めた特約が消費者契約法に違反して無効だとして、貸主に更新料45万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地方裁判所は「今回の更新料は高額すぎる」として、貸主に約10万円の支払いを命じた。

　判決によると、女性は、家賃4万8000円のマンションの部屋を、1年ごとの更新時に15万円支払う内容で賃貸借契約を締結。09年に退去するまで3回更新した。

　今回の判決では「全国的に見た場合、更新料特約のある地域では、ワンルームマンションにおいて、2年につき賃料1カ月～2カ月程度の更新料が設定されていることが多いとの資料がある」

　「他方で、期間1年の建物賃貸借契約における賃料2.22カ月分に相当する更新料の設定を有効とした確定判決があること、利息制限法の制限利息の上限が年2割であること、賃借人における負担などからすると、契約期間1年の建物賃貸借契約における更新料の上限は年額賃料の2割とすることが相当である」とし、更新料を含めた実質賃料が6万円を超え、「表面的に低額の賃料にして契約を誘い、信義則に反している」とし、今回の場合は2.4カ月を超える部分を無効とした。

　更新料を巡っては、最高裁が昨年7月、「更新料が家賃と比べて、高額すぎるなど特別な事情がない限り有効」との初判断を示しており、最高裁判決の後、無効判決が出たのは初めて。

　貸主側代理人の弁護士は「最高裁判決を理解せず、更新料の額にまで介入した不当判決である」と話し、原告代理人の弁護士は「最高裁判決を前提にしても無効となることが明らかになった。高額な更新料を設定している地方に警鐘を鳴らす内容だ」と評価した。