不動産取引現場での意外な誤解　売買編(38)　仲介業者の注意義務違反と売主の責任は?

Q　本当に「隠れて」いて、仲介業者も気が付かないような瑕疵については、誰が責任を負うことになるのですか。

A　当然、「売主」が負うということになります。これが民法570条の趣旨です。つまり、売主の瑕疵担保責任は「無過失責任」ということです。

　しかし、本当に誰もが気が付かないような瑕疵のある場合は、瑕疵の発見までに何年も掛かるということが考えられます。このような場合には、判例で、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権は一般の債権と同じであるからという理由で、10年の消滅時効に掛かるとされています。つまり、瑕疵の発見までに10年が経過すれば、事実上、売主に対し瑕疵担保責任を追及できないということです。ただ、例えば売主が意図的に、あるいは過失で建物を解体したときのコンクリート片や残材などを地中に埋め込んでしまったというような場合には、同じ「隠れた瑕疵」でも、売主の不法行為として、不法行為の時から20年間責任追及できる可能性があります(同709条、724条)。