不動産取引現場での意外な誤解　売買編(37)　「隠れた」瑕疵の基準とは?

Q　民法570条に「隠れた瑕疵」と記載されていますが、通常は「隠れている」ため、瑕疵があるということを指摘できないのが普通なのではありませんか。

A　その通りです。しかし、この「隠れている」という概念は、「通常人の注意」では気が付かないようなケースを「隠れている」といっているのであり、しかもその「隠れている」の中には物理的に「隠れている」場合だけではなく、法律的に「隠れている」場合や心理的に「隠れている」場合なども含まれている概念なのです。通常人の注意では気が付かないような「物理的な瑕疵」でも、不動産取引のプロである仲介業者の注意をもってすれば気が付くような瑕疵はかなりありますし、ましてや法令上の制限などの規制は「法律上の瑕疵」といって、一般通常人では気が付かないというより、知らないことなので、不動産取引のプロでなければ気が付かないものとして「隠れた瑕疵」の1つに含まれているのです(判例)。更に、いわゆる「自殺物件」や「汚染物件」なども、「心理的な瑕疵」があるものとして扱われています(判例)。

　したがって、本当に「隠れている」ものは別にして、このようなプロとしての注意をすれば気が付くような「物理的」「法律的」「心理的」な瑕疵については、不動産取引の専門家である仲介業者であれば、当然に気が付くものであるという前提で、注意義務の範囲や深さが位置づけられています。