マンションを救う　――適正化法、円滑化法の改正（下）　旭化成不動産レジデンスマンション建替え研究所副所長　大木祐悟　敷地売却制度の要件緩和

　マンション建替え等の円滑化に関する法律(円滑化法)の改正事項は「除却の必要性に係る認定対象の拡充」と「団地における敷地分割制度の創設」です。本稿では、前者について説明します。14年の円滑化法の改正により、耐震性に問題があることから特定行政庁が「除却の必要性がある」と認めたマンションについてマンション敷地売却をするための手続きと、それらを建て替える場合におけるマンション建替え型容積緩和の仕組みが誕生しました。

　ところで、これまでは、建て替えや売却が必要なマンションストックのほとんどは旧耐震構造でもありましたが、新耐震基準のマンションでも築40年近いストックが出始めている中で、近年、マンション敷地売却について耐震性以外の要件が必要ではないかという意見も強くなっていました。現実に、今年2月の社会資本整備審議会のマンション政策小委員会のとりまとめにおいても「管理の適切性の評価・適切な修繕の促進」「住宅団地における敷地分割の円滑化」と共に「建替えの円滑化の促進・敷地売却事業の対象の拡充」が提案されていました。

　さて、今回の改正法の概要ですが、耐震性に問題があるマンションに加えて、火災に対する安全性について国が定める基準に適合していないと認められるマンションや、外壁などが剝落することにより周辺に危害を生じるおそれがあるものとして国が定める基準に該当すると認められるマンションを「特定要除却認定マンション」と定義し、マンション敷地売却決議の対象に加えます。余剰容積率のないマンションを建て替えるときは費用負担が高額化するほか、建て替えには二度の引っ越しと仮住まいが必要であることを考えると、今後はマンションの終活の主流は「建て替え」から「マンション敷地売却」に進む可能性が高いと考えられます。そうした中で、この法改正は、高経年マンションの今後を考える上で高く評価すべきものといえるでしょう。