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（2007.2.1号）

中間省略登記公認！

　不動産登記法が105年ぶりに改正され、従来は可能であった中間省略登記が困難な状況にありました。しかし、このたび正式に中間省略登記を行うことが認められました。

１　中間省略登記とは
　たとえば、戸建てを建売りしている不動産業者をイメージしてください。不動産業者は、地主から土地を仕入れ（購入し）、建物を建ててマイホーム取得希望者に販売します。

　この場合、不動産業者にとって土地は「最初から転売する」目的で購入しています。確かに土地の所有権は、地主から不動産業者、不動産業者からマイホーム購入希望者へ移転しています。不動産登記をこの実際の契約に合わせて行うと、地主から不動産業者への所有権移転、不動産業者からマイホーム購入希望者への所有権移転のそれぞれに、不動産取得税や登録免許税といった税金がかかります。そこで、これらのコストをカットするために、登記簿上は地主からマイホーム購入希望者直接登記を移転する（＝不動産業者をショートカットする）ことが考えられます。これが中間省略登記です。

２　これまでのいきさつ
　不動産登記法が改正される前は、最高裁の判例で中間省略登記は認められていました。裁判で、「現在、土地の所有者は私（マイホーム購入希望者）だから私名義にしてくれ。」と訴えてそれが事実なら認められる、という理屈です。裁判では実際の取引の流れはどうあれ、訴えられたことに対してそのとおりであるならば認められます。

　ところが、不動産登記法改正により、登記申請に際し売買契約書等を必ず添付しなければならなくなりました（登記原因証明情報の必要的提供）。従来は売買契約書等を添付しなくとも、申請書の副本を添付することで構わなかったのですが、これが認められなくなりました。実際には地主とマイホーム購入希望者の間には売買契約は存在しないので、契約書も添付できず、中間省略登記は認められなくなった、と考えられていました。

　しかし、①登記の費用等のコストアップは販売価格に転嫁され、結局はエンドユーザーであるマイホーム購入希望者が負担することになる、②税金等の諸経費との兼ね合いで、訴訟にした方が安いならばこちらを使うことも増加する可能性が高い等々の批判もあり、この度正式に中間省略登記が認められるようになりました。特に②は、誰も争っていない（関係者である地主・不動産業者・マイホーム購入希望者のすべてが文句ない）訴訟なので、すぐに判決が出ます。しかし裁判所にとっては、本当に争っている問題の解決手段として裁判は利用してもらいたい、経費削減などという理由ではやめて欲しい、というのが本音です。中間省略登記が認められるのも当然の結論であったでしょう。

３　これからどうなるか
　では、具体的にはどうなるのか、詳細は住宅新報で確認して頂きたいのですが、「第三者のためにする契約」という理論を用います（結論は同じですが、事実関係が登記原因証明情報により確認できるので「中間省略登記を認めたわけではない」としています。）。地主と不動産業者との間で売買契約は締結されるが、地主は不動産業者の指定する者（マイホーム購入希望者）に所有権を直接移転する、という特約がある契約です。また、地主と不動産業者との間で売買契約は締結されるが、不動産業者の買主としての地位がマイホーム購入希望者に譲渡された、だから所有権を地主名義からマイホーム購入希望者名義へ移転するよう申請する旨の登記原因証明情報でも構わない、としています。

なお、この件に関する法務省から不動産業界団体への通知は、1月30日号（第2999号）に掲載されていますので、是非ご確認ください。

松本佳也（まつもとよしや）

株式会社ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ　代表取締役
1962年（昭和37年）生まれ大学在学中に宅建試験他不動産関連資格指導を行う。卒業後、大手不動産会社に勤務し、建築企画、契約書のチェック、資産家のファイナンシャルプランニングを担当。平成15年に独立し、株式会社ユナイテッドファイナンシャルプランナーズの代表取締役となる。
宅地建物取引主任者及び建築施工管理技士およびマンション管理士でもあるファイナンシャルプランナーとして、法律・建築・資金面で最適なアドバイスを行う。特に集合住宅に関し詳しく、都銀・地銀・信用金庫・農協等の金融機関やハウスメーカー・その講義・講演回数は2000回を超える。昨年から本年にかけ、三菱地所、積水ハウス各支店、東京都宅地建物取引業協会をはじめとする企業・団体にて不動産関連の研修を担当する。　