ワンルームマンション開発 どうなった?　キャッシュリッチに存在感　コロナ禍で人気薄と思いきや…

　新型コロナ禍は賃貸住宅市場に大きなインパクトを与えた。特に単身者向けのワンルームは在宅時間が増えたことで入居者が広い間取りに移り住む動きにつながった。仕事のスペースとプライベートを分けたいという声は多く、ワンルーム開発を得意とするデベも1LDK以上の企画を増やしている。収入に影響のない人は複数の間取りのある部屋を選ぶ傾向が強まり、所得の低い層は家賃という固定費を抑制するために狭小な部屋を選ばざるを得ない。賃貸負担能力で単身者向けマーケットは二極化が進んでいるとの指摘は少なくない。

　ただ、新規供給サイドの姿勢は強気だ。東京カンテイ市場調査部の井出武・上席主任研究員は、「おそらく首都圏(1都3県)の22年ワンルーム新規供給は1万戸弱ではないかとみている。供給側は新規供給の意欲が強く一定の賃料が取れる枠内での土地が動いている」と話す。実際、「江東区内で11月に30坪ほどの土地を仕入れた。14戸前後のワンルームタイプを開発する」(東京・日本橋の開発事業者)との声も聞かれる。東京カンテイの確定値によれば、20年には江東区内に1404戸と首都圏で最も多く供給され、2位の大田区(561戸)以下を大きく引き離している。

　開発費用は地価と資材価格高騰で跳ね上がる。長谷工総合研究所によれば、投資用マンションの首都圏22年上半期(1～6月)の分譲価格は平均3221万円で前年を上回っている。そうした中で、一定以上の家賃を得て利回りを確保するために土地値の安いエリアに逃避する開発姿勢が続いているが、開発業者が都区部で供給することを諦めたわけではない。前述の井出氏は「供給サイドの強気モードを受けて土地の持ち込み案件は多い」と話す。ただ、銀行などはワンルーム開発向けの融資を絞り込んでいる。東京・渋谷の一般事業者がワンルームマンション開発で土地代と建設費用で2億5000万円の融資を信用金庫に申し込んだが審査が通らなかった。別の事業者は予備審査で跳ねられた。一方で、前述の日本橋の事業者は、土地の買収と建設費をすべてキャッシュで賄い融資とは無関係で事業を推進する。収益物件市場はキャッシュリッチに有利な時代に移り変わっている。