アイビーヒルズ久里浜団地管理組合法人　管理会社変更で未収金回収　最高2400万円から200万円に

　神奈川県横須賀市に立地する「アイビーヒルズ久里浜団地管理組合法人」は、管理会社を大京アステージに変更し、未収金回収において大きな成果を上げている。

　同物件は、98年～00年に竣工した5棟の全701戸。京浜急行久里浜駅からバス利用の立地。地元不動産会社により開発、管理されていた。所有者の多くが実際に居住しており、賃貸として貸し出されている住戸は30戸程。不在所有者の割合は低いが、未収金は最高で約2400万円まで増加したという。

　竣工当初から契約していた管理会社とは様々なトラブルもあり、変更を決意。06年にコンペを実施して、ある大手管理会社に変更した(大京アステージには、その後の再度変更により管理を委託)。業界での評判もよく、未収金回収の専門部署があることなどから、回収は進むと考えていたが思うように進まず、結果的に未収金は増加することとなってしまった。

　業務の不履行なども重なり、12年に再度コンペを実施。管理会社10社に声をかけ、現在の管理会社である大京アステージに管理を委託した。未収金回収を進め、現在はピークの10分の1以下、約200万円まで減少させることに成功している。

回収のプロセス

　同管理組合では、未収金について、細則を改定。3カ月滞納すると駐車場を解約、4カ月滞納で顧問弁護士から内容証明郵便を送付し、1年滞納で裁判所に滞納に関する訴訟を提起することにしている。弁護士とは、訴訟以外の業務について月額数万円で顧問契約を締結している。

　また、棟総会では、未収金について未収者の部屋番号などを公表している。未収金が発生している住戸が棟内に知れわたる仕組みにすることで未収金を抑止している。

　管理組合理事は、「当初、子供がいる住戸の未収について公表すべきかどうか賛否も分かれた。しかし、未収となっても督促がくるだけで、放置してもかまわないと思われてしまうと、未収金はどんどん増えてしまう。実際かなり高額の未収を抱えた住戸も発生していた。情報を公開し共有することは、未収金を抑止するためだけでなく、管理組合業務に対する意識を高めるためにも、極めて重要と考えている」と話す。

　また、弁護士の活用も重要と指摘する。「管理組合と未収者のやり取りはうまくいかないことが多い。同じマンションの住民同士、人情が入ってしまう。基準を超えた未収者への対応は、弁護士に任せ躊躇なく、遅滞なく、回収を進めるべきだ。管理組合として未収者に対し、相談にはのるが、支払いについては弁護士と打ち合わせをして合意書をつくるようにと回答している」とする。

　更に、「未収金回収について、何か特殊なことをしたわけではない。管理組合、管理会社、弁護士が、それぞれの役割をしっかりと果たすことで未収金はある程度に抑えることができる。どんなに管理会社がよい提案をしても理事会が無関心であれば、未収金の回収は進まない。理事会も決断し責任を持たなければならない。マンションを維持管理していく上で、管理会社と管理組合は両輪であり、パートナーだ。どちらが上でも下でもない。パートナーとしての関係がうまくいってこそ、専門家である弁護士をうまく活用することができる。大京アステージとはよい関係を構築できたので、未収金を回収することができた。今後も着実に、躊躇なく、遅滞なく、未収金の回収を進めていく」と話す。

大京アステージと信頼関係

　2回目の管理会社変更で、大京アステージに決めた理由について管理組合理事は、「担当者の常駐を要望した。それに対し、役職者を常駐させるという回答があり、やる気を感じた。細かい要望にも組合の描く理想像に近付けた内容に契約をカスタマイズしてくれ、よきパートナーになれると感じた。実際管理を開始してからも、様々な面でマンションの状況に応じた対応をしてもらっている。お互いが言いたいことを言い合える信頼関係を構築することができた。大京アステージに委託して大満足だ」と話す。