不動産クラファン・STの実務解剖　連載（4）　本当に儲かるのか？　

不動産クラウドファンディング事業は儲かるのか。今回は、投資家ではなく、ファンドを組成・運用する事業者の側から考えてみたい。不動産ファンドを運用するAM会社には複数の収益機会がある。ファンド組成及び物件取得時のアレンジメントに関わるアクイジションフィー、保有期間中の期中AMフィー、売却時のディスポジションフィーなどである。運用成果が一定の基準を上回れば、インセンティブフィーを受け取る場合もある。入り口で組成・取得報酬を得て、保有期間中に期中AM報酬を受け取り、出口で売却・成功報酬を得るのが基本的な収益構造である。

収益機会は、こうした直接的なフィーだけではない。PM事業を営んでいれば、PMフィー、入居者募集を行えばリーシングフィー、リノベーション会社を持っていれば改修工事の収入を得られる。売買仲介を行えば、物件の取得時と売却時に仲介手数料も受け取れる。ファンド側から見れば費用だが、AM会社やそのグループ会社にとっては、それぞれが収益機会となる。

ただし、これらの収益の多くは運用資産額に連動する。ファンドサイズが小さければ収入も小さい一方で、物件調査、契約、会計、投資家管理、システム運営には一定のコストが掛かる。AM会社が安定的に利益を上げるためには、一件当たりのファンドサイズを大きくし、運用資産残高を積み上げる必要がある。ファンドが大型化すれば、AMフィーだけでなく、PM、リノベーション、仲介などの周辺事業の収益も拡大する。