三鬼商事、三幸エステート　都心オフィスは空室率低下続き2.07%　賃料は28カ月連続で上昇に

　東京都心部のオフィス市況で需給の引き締まりが続いている。三鬼商事が6月11日に発表した5月時点の東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の平均空室率は2.07%と前月比0.13ポイント低下し、2カ月連続で改善した。同9日発表の三幸エステートの大規模ビル調査でも、東京都心5区の空室率は1.12%と前月比0.03ポイント低下し、4カ月ぶりに改善した。企業の館内増床や分室開設などが空室消化を支えた。 

　三鬼商事によれば、都心5区では5月に集約や縮小に伴う解約があった一方、ビル内増床や新規分室などの成約が進み、空室面積は1カ月で約1万800坪減少した。新築ビルの空室率は11.78%と前月比0.33ポイント低下、既存ビルも1.89%と0.13ポイント低下した。地区別では中央区が2.92%で横ばいだったほか、千代田、港、新宿、渋谷の4区で空室率が低下した。

　賃料の上昇も鮮明だ。三鬼商事の都心5区平均賃料は坪当たり2万2845円と前月比391円上昇し、上昇は28カ月連続となった。前年同月比では2069円高い。新築ビルは3万6495円、既存ビルは2万2498円となり、いずれも前月を上回った。地区別では新宿区を除く4区で前月比上昇し、渋谷区は2万5507円と5区で最も高い水準だった。

　三幸エステートの調査でも、大規模ビルの募集賃料は坪当たり3万3468円と前月比235円上昇し、7カ月連続の上昇となった。募集面積は23万6354坪と前月から減少した。都心部では募集床の品薄感が強く、予算に合う移転先を確保しにくい事例も出ているという。同社は、空室率と潜在空室率はいずれも前月からほぼ横ばい圏にあるものの、今後は新規供給が低水準にとどまるため、低下傾向が続くとみる。

　募集賃料の前年同月比は2024年2月から28カ月連続でプラスとなっており、直近3カ月の上昇ペースは10%台に達した。建築費や原状回復工事費など移転関連コストの上昇も、テナントの意思決定に影響している。

　需要の底堅さに対し供給が限られるなか、都心オフィス市場では空室率の低下と賃料上昇が併存する局面が続いている。企業の拡張需要が相場を下支えする一方、移転費用の増加が新たな制約要因となりつつある。