知って得する建物の豆知識　426　住まいの法律　土地と建物の取扱説明書

住まいを建てたり、土地を購入したりするとき、「この土地にはどんな家が建てられるのか」「なぜ隣の地域では高い建物が建つのに、こちらでは建てられないのか」と疑問に思うことがあるかも知れません。こうした住まいのルールを理解する上で、まず知っておきたいのが都市計画法と建築基準法です。

名前が似ているため難しく感じますが、簡単にいえば、都市計画法は「まち全体をどのようにつくるか」を決める法律で、建築基準法は「その場所にどのような建物を建ててよいか」を定める法律です。都市計画法では、住宅地、商業地、工業地など、地域ごとの土地利用の方向性を定めます。その代表が用途地域です。用途地域は現在13種類あり、低層住宅を中心とする地域、店舗や事務所が集まる地域、工場の立地を想定する地域などに分けられています。これによって、静かな住宅地の隣に突然大規模な工場が建つといった混乱を防ぎ、暮らしやすい環境を守っています。更に都市計画では、道路、公園、下水道などの都市施設や、市街地を広げる区域、開発を抑える区域なども定められます。したがって土地を扱うときには、駅からの距離や日当たりだけでなく、その土地がどの用途地域に入り、どのような都市計画上の制限を受けているかを確認することが大切です。

一方、建築基準法は、実際に建物を建てる段階で必要になる具体的な基準を定めています。たとえば、敷地に対してどれくらいの面積まで建物を建てられるかを示す建蔽（けんぺい）率、敷地面積に対して延べ床面積をどこまで確保できるかを示す容積率があります。また、建物の高さ、道路からの位置、隣地との関係、採光や換気、構造の安全性、防火性能、避難経路なども建築基準法の重要な対象です。